Чек-лист для быстрого согласования перепланировки

Name: Согласование перепланировки квартир и помещений
Price range: $$$

Узнайте основные требования СНиП, СанПиН простыми словами, а так же процедуру согласования в понятной инструкции на 2 листа

Что запрещено?

Краткая инструкция

АНТОН ПЕЛЕХ

Руководитель "Перепланировки Нет"

Проведение ремонтных работ без предварительного согласования на перепланировку грозит проблемами в будущем: штрафы и судебные тяжбы с жилищной инспекцией, сложности при сделках с квартирой, разрушение конструкции дома, дорогостоящий ремонт при исправлении ошибок. Мы не рекомендуем начинать ремонт, без предварительного получение решения уполномоченного органа.

Содержание

Что нельзя согласовать при перепланировке?

Строительные запреты

Изменение несущих стен — Ст 1. ГрК РФ пп. 13, 14.

Запрещается полностью или частично изменять несущие стены и перекрытия без дополнительного усиления и разрешений. В том числе устройство в них ниш, оконных и дверных проемов. Такие действия могу привести к обрушению дома. Заливка пола или установка тяжелых межкомнатных перегородок из более массивных строительных материалов может привести к микротрещенам и дальнейшему разрушению.

Объединение или пристройка лоджий/ балконов — СНиП 31-01-2003

Запрещено присоединение балконов или лоджий к квартире. Пристройка балконов на первом этаже относится к реконструкции. Запрещен демонтаж подоконной части.

ИСКЛЮЧЕНИЕ: в некоторых регионах разрешается присоединение только лоджий или установка «французских» окон.

Вент. шахты и стояки Г/Х воды

Строго запрещается разрушать или изменять вентиляционные шахты, как и уменьшать сечение вентиляционного канала. Так же запрещено наглухо зашивать стояки холодной/горячей воды. Должно быть «окно» доступа.

Объединение газифицированной кухни

По пожарным нормам газифицированная кухня должна быть полностью изолирована от жилых комнат. По данным соображениям запрещено объединять газифицированные кухни с жилыми комнатами. В некоторых регионах это возможно при организации кухни-гостиной и наличии хотя бы одной изолированной жилой комнаты.

Присоединение общедомового имущества — ст. 40 ЖК РФ

Присоединение части тамбура, организация кладовых на лестничной площадке и прочие «прихватизации». Чтобы присоединить общедолевое имущество потребуется вносить изменения в проект дома и получить согласие всех собственников во всех помещениях и квартирах.

Санитарные запреты

Минимальная площадь комнат

► Жилая комната в однокомнатной квартире — 14 м².

► Жилая комната в квартирах с числом комнат две и более — 16 м².

► Спальни — 8 м² (на двух человек — 10 м²); кухни — 8 м².

► Кухонной зоны в кухне-столовой — 6 м².

► В однокомнатных квартирах допускается проектировать кухни или кухни-ниши площадью не менее 5 м²

Расположение туалетов и ванных комнат над жилыми комнатами и кухней

Строго запрещено расположение санузлов, мокрых точек туалета и ванной над жилыми комнатами соседей ниже. Такую перепланировку невозможно согласовать, как в Административном порядке, так и через суд.

ИСКЛЮЧЕНИЕ: расположени санузлов возможно, если комнаты ниже имеют название и назначение не предназанченное для проживания: кабинет, холл, коридор, гардеробная и прочие.

Расположение кухни, зоны кухни, кухни-ниши над жилой комнатой

Не пройдут согласования перепланировки, где кухня или мокрая зона кухни расположена над жилыми комнатами соседей ниже. По аналогии с санузлами, возможно размещение кухни над помещениями предназначеных не для проживания.

Инструкция согласования перепланировки

Данная инструкция применима к еще не выполненным перепланировкам (ремонтные работы еще не выполнялись). Уже выполненные перепланировки относятся к разряду незаконных перепланировок и имеют иной порядок согласования.
В регионах согласованием перепланировок занимаются местные районные или окружные Администрации, соответствующие вашему адресу. В Москве и Московской области согласованием перепланировок занимается Жилилищная инспекция соответствующего района.

1. Подготовка документов на квартиру

Для согласования перепланировки требуется следующий перечень документов:

Документы о собственности (выписка из ЕГРН или свидетельство)
Технический паспорт БТИ на объект недвижимости. Чертеж должен быть обязательно ДО перепланировки, без красных линий и пометок о самовольной перепланировке
Проект перепланировки и переустройства
Заявление на перепланировку и переустройство

2. Подготовка проекта перепланировки и переустройства + Техническое заключение (для Москвы и МО)

Особое внимание нужно уделить проекту перепланировки и переустройства. Обязательно:

Проектная организация должна иметь все допуски СРО
Проектная организация должна специализироваться на перепланировках
Проект должен соответствовать требованиям вашего региона (в разных регионах требования к проектам отличаются)

Для Москвы и Московской области дополнительно изготавливается Заключение, которое сдается на рассмотрение в Мосжилинспекцию на рассмотрение вместе с проектом перепланировки.

3. Подача пакета документов для перепланировки в уполномоченный орган

Варианты подачи документов в конкретном городе могут отличаться, но в целом предусмотрены 3 типа подачи:

Личная подача документов в уполномоченный орган
Электронно, через сайт Госуслуг в соответствующем разделе согласования перепланировок
Электронно, через сайт Администрации города в соответствующем разделе

В Москве и Московской области возможна только электронная подача документов. При этом проектная документация и Заключение должно быть подписано электронной квалифицированной усиленной подписью.

Подавать заявление должны все собственники, указанные в документах о праве собственности.

4. Получение положительного Решения

Если все нормы соблюдены и проект перепланировки соответствует требованиям уполномоченного органа, о вам выдадут положительное решение о согласовании перепланировки. Этот документ позволяет вам на законных основаниях приступить к ремонтным работам.

сроки подготовки Решения в регионах — 45 календарных дней
сроки подготовки Решения в Москве и МО — 20 рабочих дней
срок действия Решения в Москве — 1,5 года
срок действия Решения в регионах — 1,5 года, но по факту бессрочно.

5. Ремонтные работы

Проводить ремонтные работы можно строго в установленные в Решении дни и часы.
Возведение перегородок, установка сан. оборудование и прочие работы должны выполняться строго в соответствии с проектом перепланировки
Ремонтные работы с изменением несущих конструкций должны выполнять строители с допусками СРО. После ремонта вам обязаны выдать акты скрытых работ.
В Москве и Московской области работы по гидроизоляции и шумоизоляции должны выполнять строители с допусками СРО. После чего они обязаны выдать вам договор подряда, акты скрытых работ.

6. Актирование квартиры после ремонта

После окончания ремонтных работ необходимо написать заявление на актирование квартиры. В согласованное время на объект осуществит выезд специалист уполномоченного органа.

Если выполнялись ремонтные работы, требующие наличие актов скрытых работ, вы должны передать их специалисту.

Специалист может передать акты приемки сразу при выезде или попросит забрать их самостоятельно через некоторое время.

7. Получение дополнительных согласий

В зависимости от региона и органа принимающего решение, могут потребоваться дополнительные документы или согласия (нужно уточнить в своей Администрации или Жилищной инспекции):

Согласование с управляющей компанией или ТСЖ
Согласие собственников соседних квартир
Согласие страховой компании и банка (если квартира находится в ипотеке) — обязательно для всех объектов
Согласие залогодержателя (если квартира в залоге) — обязательно для всех объектов

8. Кадастровый учет перепланировки

Кадастровый учет перепланировки — постановка данных о перепланировки в кадастровой палате и Росреестре. Подтверждение — новая выписка из ЕГРН с чертежом, соответствующим перепланировке.

Для кадастрового учета необходимо заказать технический план у кадастрового инженера и предоставить все выданные документы. Инженер выйдет на объект, сделает замеры и подготовит технический план (не путать с техническим паспортом БТИ).

Технический план необходимо сдать в МФЦ (многофункциональный центр предоставления государственных услуг) с использованием услуги «кадастровый учет объектов недвижимости». Через 7-9 дней вам выдадут новую выписку из ЕГРН. Госпошлина за предоставление услуг не взымается.

Перепланировка согласована.