Инструкция по перепланировке / Этапы согласования / Перепланировка и реконструкция — отличия

Многие собственники, планируя ремонт в квартире или доме, сталкиваются с терминами «перепланировка» и «реконструкция». Важно понимать разницу между ними, поскольку от этого зависит порядок согласования работ и их правовые последствия.

В этой статье мы объясним:

• Что именно считается перепланировкой;
• Когда изменения переходят в категорию реконструкции;
• Какие нормы и документы регулируют эти процессы;
• Что грозит за нарушения.

Что такое перепланировка

Перепланировка — это изменение конфигурации квартиры или нежилого помещения, зафиксированное в технической документации (поэтажный план, экспликация), которое требует согласования в уполномоченных органах.

Примеры:

• Демонтаж или возведение перегородок;
• Объединение туалета и ванной;
• Перенос дверных или оконных проёмов;
• Устройство арок;
• Перенос кухни или санузла (в некоторых случаях).

Важно: Перепланировка не должна затрагивать несущие конструкции, общедомовое имущество, фасад здания и инженерные коммуникации вне квартиры.

Законодательная база перепланировки

Согласование перепланировки регулируется:

• Жилищным кодексом РФ, статьи 25–29;
• Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП (в Москве);
• СНиП, СП, СанПиН, ГОСТ;
• Постановлением № 73 от 27.09.2005.

Что такое реконструкция

Реконструкция — это изменение параметров объекта капитального строительства, влияющее на его основные характеристики.

Примеры:

• Вмешательство в несущие стены;
• Изменение общей площади или этажности;
• Перепрофилирование помещения;
• Устройство дополнительных входов;
• Изменение фасада или крыши;
• Вмешательство в инженерные системы.

Ссылка: Градостроительный кодекс РФ, статья 1, пункт 14.

Главное отличие перепланировки от реконструкции

Перепланировка	Реконструкция
Не влияет на несущие стены	Влияет на несущие стены
Не меняет фасад	Изменяет фасад
Не требует разрешения на строительство	Требуется разрешение
Можно узаконить через МФЦ	Только через разрешение и экспертизу
Пример: перенос дверного проема	Пример: объединение лоджии с комнатой

Юридические последствия

Перепланировка:

• Согласуется до или после выполнения
• Не требует разрешения на строительство
• Можно подать через МФЦ, Госуслуги

Реконструкция:

• Требует проект и разрешение
• Без разрешения — самовольная постройка
• Возможен снос по суду

Частые ошибки

❌ Проём в несущей стене без проекта
❌ Объединение кухни с жилой комнатой
❌ Перенос санузла над жилым помещением
❌ Отсутствие документации
❌ Путаница между перепланировкой и реконструкцией

FAQ

• ❓ Нужно ли согласовывать установку ванны в другом углу?

✔️ Если не затрагиваются стояки и вентиляция — возможно, нет, но лучше уточнить.

• ❓ Я объединил балкон с комнатой — это перепланировка?

✔️ Нет, это реконструкция. Меняется тепловой контур и фасад.

• ❓ Что будет, если я сделаю проём в несущей стене без разрешения?

✔️ Это нарушение. Возможен штраф и требование восстановить стену.

• ❓ Как понять, что конструкция несущая?

✔️ По техническому паспорту или конструктивной схеме здания.

• ❓ Я сделал перепланировку и продал квартиру — будут последствия?

✔️ Могут быть, особенно если покупатель подаст в суд.

• ❓ Перепланировка влияет на кадастровую стоимость?

✔️ Да, при внесении изменений возможна переоценка.

• ❓ Можно ли узаконить старую перепланировку?

✔️ Да, но только если она не нарушает нормы.

• ❓ Кто проводит экспертизу по реконструкции?

✔️ Аккредитованные организации, включая государственные.

Вывод и советы эксперта

• Перед началом любых работ — проконсультируйтесь со специалистами.
• Учитывайте влияние на конструктив, фасад и сети
• В случае реконструкции — оформите проект и разрешение заранее

Об авторе

• Материал подготовлен экспертами компании «Перепланировки Нет»
• Опыт более 10 лет, работаем в 7 городах России
• Сайт: https://pereplan.net
• Год публикации: 2025

Дополнительные ключевые слова: согласование перепланировки, реконструкция дома, реконструкция квартиры, техпаспорт БТИ, изменение перегородок, согласование изменений, капитальный ремонт, проект реконструкции, разрешение на строительство, ЕГРН