Как согласовать объединение или разделение квартир
Объединить или разделить квартиры можно при соблюдении норм СП 54 и ЖК РФ. Разбираем требования, запреты и порядок согласования. Актуально на 2026 год.
Объединить две квартиры в одну или разделить одну на две можно, но только через официальное согласование. Оба варианта относятся к перепланировке с изменением границ обособленных помещений — согласно ПП Москвы № 508-ПП, такие работы выполняются исключительно по проекту. Срок согласования в Москве — 45 дней на решение органа плюс время на разработку проекта и приёмку. Данные актуальны на 2026 год.
45 днейсрок рассмотрения заявления
2 входаобязательно при разделении
от 28 м²минимум для 1-комнатной квартиры
Что такое объединение и разделение квартир с точки зрения закона
Объединение квартир — это соединение двух или более отдельных жилых помещений в один объект. Разделение — обратный процесс: из одной квартиры создаётся несколько самостоятельных жилых единиц, каждая с собственным адресом в ЕГРН. Оба действия меняют конфигурацию жилых помещений и их технический паспорт — а значит, по ст. 25 ЖК РФ, являются перепланировкой и требуют согласования.
Согласно ПП Москвы № 508-ПП, п. 2.2.5, «изменение границ обособленных помещений» относится к работам, которые выполняются исключительно на основании проекта. Никаких исключений или упрощённых процедур для этого вида работ нет. Изменения фиксируются в ЕГРН: после объединения в реестре появляется один объект вместо двух, после разделения — наоборот.
Важно понимать принципиальное отличие от простого сноса перегородки внутри квартиры. Когда вы сносите стену между двумя своими комнатами — это внутренняя перепланировка одного объекта. Когда вы объединяете две отдельные квартиры — меняются данные Росреестра, кадастровый учёт, лицевые счета, адреса. Это другой уровень юридического оформления.
💡
Разница между объединением и присоединением: объединение — это когда оба собственника сливают квартиры в один объект. Присоединение общедомового помещения (например, части коридора) — отдельная процедура, требующая решения общего собрания собственников МКД.
Объединение квартир: что допускается, а что запрещено
Самый распространённый сценарий — объединение двух соседних квартир на одном этаже через проём в общей стене. Технически это означает демонтаж части стены или устройство прохода между квартирами. Но прежде чем планировать ремонт, нужно ответить на два ключевых вопроса: несущая ли стена и есть ли в квартирах газовые плиты.
Если стена несущая — полный демонтаж невозможен. ПП Москвы № 508-ПП, п. 9.3 прямо запрещает «нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение». В монолитных и кирпичных домах допускается устройство проёма с металлическим усилением — при наличии технического заключения от автора проекта дома. В панельных домах типовых серий проёмы в несущих стенах согласовываются крайне редко.
Если в одной из объединяемых квартир газовая плита — объединить пространство в открытую студию не получится. Согласно ПП 508-ПП, п. 9.16, «объединение газифицированного помещения с жилой комнатой» прямо запрещено. Единственный законный вариант — оставить перегородку с дверью с плотным притвором. Пункт 9.25 того же постановления также запрещает «устройство проёмов без двери между жилыми комнатами и газифицированными кухнями».
Отдельный и очень важный запрет касается инженерных сетей. При изменении границ помещений строго запрещено «прокладывать транзитные инженерные коммуникации через смежные помещения» — это п. 9.24 ПП 508-ПП. Иными словами, нельзя пустить трубу водоснабжения из одной объединяемой квартиры через другую к стояку. Каждая зона должна иметь собственное подключение к стояку.
Сценарий объединения
Допустимо?
Условие
Проём в ненесущей стене между квартирами
✓ Можно
По проекту, техническое заключение
Проём в несущей стене (кирпич, монолит)
◐ С ограничениями
Проект + заключение автора проекта дома + металлоусиление
Проём в несущей стене (панельный дом)
✗ Как правило, запрещено
Автор проекта (МНИИТЭП и др.) редко даёт согласие
Открытое объединение с газовой кухней
✗ Запрещено
ПП 508-ПП п. 9.16 — объединение газифицированного помещения с жилой комнатой
Объединение с газовой кухней через дверь
✓ Можно
Дверь с плотным притвором (ПП 508-ПП п. 9.25)
Транзитные коммуникации через смежную квартиру
✗ Запрещено
ПП 508-ПП п. 9.24 — прямой запрет
Ещё одно ограничение, о котором часто забывают: нельзя объединять квартиры вертикально — то есть устраивать проём в перекрытии между этажами — без специального разрешения. Согласно ПП 508-ПП, п. 2.2.3, «устройство проёмов в перекрытиях» выполняется только по проекту. Такое объединение (двухуровневая квартира) технически возможно, но требует более сложного согласования и заключения о несущей способности перекрытия.
Разделение квартиры: обязательные требования
Разделить квартиру на два самостоятельных жилых объекта значительно сложнее, чем объединить: здесь к техническим требованиям добавляются строгие нормативы по составу помещений, площади и инфраструктуре каждой новой единицы.
Первое и главное требование — каждая из образуемых квартир должна иметь самостоятельный вход. Согласно СП 54.13330.2022, п. 5.3, в квартире обязательно должны быть: жилые комнаты, кухня (или кухня-столовая), прихожая, санузел и кладовая (или встроенный шкаф). Если одна из частей не имеет выхода на лестничную клетку или в ней невозможно разместить полноценный кухонный узел — разделение не согласуют.
Второе требование — минимальные площади. СП 54.13330.2022, п. 5.11, устанавливает: жилая комната в однокомнатной квартире — не менее 14 м², в двухкомнатной и более — не менее 16 м², кухня — не менее 8 м² (в однокомнатной допускается 5 м²), спальня — не менее 8 м². Итоговые квартиры после разделения не должны нарушать эти нормативы. Согласно п. 5.2 того же СП, минимальная площадь однокомнатной квартиры — 28 м².
Третье требование — отдельные инженерные системы. У каждой квартиры должны быть собственные вводы холодного и горячего водоснабжения, электрический счётчик, подключение к общедомовой вентиляции. Нельзя организовать водоснабжение одной новой квартиры через коммуникации другой — это тот самый запрет на транзитные коммуникации из ПП 508-ПП, п. 9.24.
⚠️
Естественное освещение — обязательно: по нормам СП 54, каждая жилая комната должна иметь окно. Разделить квартиру так, чтобы в одной из частей оказались только «тёмные» комнаты без естественного света, — невозможно. Такой проект не согласуют.
На практике разделение чаще всего реализуется в крупных квартирах от 80–90 м² — только в них можно создать две полноценные единицы с соблюдением всех нормативных требований. В квартирах меньшей площади добиться соответствия нормам по составу помещений и минимальным размерам, как правило, не получается.
Отдельная история — разделение с устройством нового входа через наружную стену. Согласно СП 54.13330.2022, п. 4.14, при переводе части квартиры в самостоятельное помещение «необходимо устройство выхода из жилых помещений на лестничную клетку». Если дополнительный вход на лестничную клетку невозможен (планировка не позволяет), разделение согласовать не удастся.
Порядок согласования: документы и сроки
Процедура согласования объединения или разделения квартир определена статьями 25–28 ЖК РФ и не отличается от согласования обычной перепланировки — только сложность проектной документации выше. Начинается всё с технического заключения от проектной организации с допуском СРО: специалист обследует конструкции, изучает техпаспорт и подтверждает техническую возможность работ.
На основании заключения разрабатывается проект перепланировки, в котором фиксируются все изменения: демонтируемые и возводимые перегородки, новые или закладываемые проёмы, схемы инженерных сетей. При объединении квартир с разными собственниками к пакету добавляются правоустанавливающие документы на оба помещения.
Согласно ст. 26 ЖК РФ, для согласования перепланировки в орган местного самоуправления подаются: заявление, правоустанавливающие документы, проект перепланировки. В Москве это Мосжилинспекция (через портал mos.ru или МФЦ). По ст. 26, ч. 4, решение о согласовании или отказе принимается не позднее 45 дней с момента подачи документов.
Важный нюанс: ст. 26, ч. 2.1 ЖК РФ позволяет не представлять техпаспорт и правоустанавливающие документы, если право зарегистрировано в ЕГРН — орган запросит их самостоятельно по межведомственным каналам. Однако на практике лучше приложить все документы сразу, чтобы не затягивать процесс.
После получения разрешения выполняются ремонтные работы, затем — приёмка. Согласно ст. 28, ч. 1 ЖК РФ, «завершение перепланировки подтверждается актом приёмочной комиссии». Акт направляется в кадастровый учёт, после чего собственник получает обновлённую выписку из ЕГРН — уже с новым составом объектов.
✅
Квартира в ипотеке: если одна или обе квартиры находятся в залоге у банка, дополнительно потребуется письменное согласие залогодержателя. Без него орган согласования вправе отказать в рассмотрении заявления. Подробнее — в статье Согласование перепланировки при ипотеке.
Последствия незаконного объединения или разделения
Самовольное объединение или разделение квартир — одно из самых рискованных нарушений в сфере перепланировок. В отличие от несогласованного сноса внутренней перегородки, здесь речь идёт о несоответствии данных в ЕГРН фактическому состоянию объектов. Это создаёт проблемы при любых сделках с недвижимостью: продаже, дарении, наследовании, ипотеке.
Согласно ст. 29, ч. 1 ЖК РФ, самовольной является перепланировка, «проведённая при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26» — то есть без решения о согласовании. Собственник, по ч. 3 той же статьи, «обязан привести помещение в прежнее состояние в разумный срок». Если предписание не выполнено — по ч. 5 суд вправе принять решение «о продаже помещения с публичных торгов».
Практически это означает следующее: если вы объединили квартиры без согласования и об этом стало известно жилищной инспекции (например, через жалобу соседей, плановую проверку или при попытке продажи), вам предпишут восстановить исходную конфигурацию. Разобрать сделанные проёмы, восстановить стены, разделить инженерные сети обратно. Стоимость таких работ нередко сопоставима со стоимостью самого объединения.
🚫
Продажа квартиры с незаконным объединением: при сделке купли-продажи нотариус и Росреестр сверяют фактическую планировку с данными ЕГРН. Несоответствие — повод для отказа в регистрации сделки. Покупатель, обнаруживший незаконное объединение после покупки, вправе требовать расторжения договора.
Коммунальная квартира. Объединить комнату в коммунальной квартире с соседней нельзя без согласия всех остальных собственников или нанимателей коммунальных комнат. Технически это присоединение части общего имущества или изменение состава коммунальной квартиры, что регулируется отдельными нормами ЖК РФ.
Долевая собственность. Если одна из объединяемых квартир принадлежит нескольким собственникам, все они должны участвовать в заявлении или выдать нотариальную доверенность. Один из долевых собственников не может самостоятельно согласовать объединение без согласия остальных.
Наследство. Если квартира находится в процессе оформления наследства — до получения свидетельства о праве на наследство и регистрации права в Росреестре согласовать перепланировку невозможно: заявитель должен быть зарегистрированным собственником.
Объединение квартир разных этажей. Устройство двухуровневой квартиры через проём в перекрытии — технически возможно, но требует проекта с расчётом несущей способности перекрытия, заключения специализированной организации и, как правило, дополнительного согласования с автором проекта здания. По данным на 2026 год, такие проекты согласовываются единично — в основном в монолитных домах с достаточной толщиной перекрытий.
Объединение двух квартир — один из самых сложных видов перепланировки именно потому, что здесь нужно одновременно решить технический вопрос (стены, коммуникации) и юридический (ЕГРН, кадастр, лицевые счета). Чаще всего люди недооценивают инженерную часть: организовать водоснабжение, канализацию и вентиляцию так, чтобы каждая зона была автономна и не было транзитных прокладок через соседние помещения, — это нетривиальная задача. Именно поэтому такие проекты требуют опыта, а не просто наличия допуска СРО у проектировщика.
Нужна помощь специалистов?
Эксперт перезвонит за 15 минут и ответит на все вопросы.