Инструкция по перепланировке / Этапы согласования / Какие документы нужны для согласования
Современные владельцы жилья всё чаще задумываются об оптимизации пространства — кто-то хочет объединить две квартиры в одну большую, а кто-то, наоборот, разделить помещение для последующей аренды или продажи. Такие действия подлежат обязательному согласованию, требуют проектной подготовки и строго регламентированы законом. Рассмотрим, что допускается при таких перепланировках и на что обратить внимание.
Что считается объединением и разделением
Объединение — это соединение двух или более квартир в один жилой объект. Чаще всего объединяются смежные помещения, находящиеся на одном этаже, через демонтаж стены или проёма. Разделение, наоборот, предполагает создание двух квартир из одной, с отдельными входами и коммуникациями.
Это не косметический ремонт: изменения фиксируются в плане БТИ и в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а значит, требуют прохождения официальной процедуры согласования.
Документы и согласование
Для объединения или разделения потребуется:
- Проект перепланировки (подготовленный лицензированной организацией).
- Техническое заключение о возможности проведения работ.
- Разрешение от местной администрации или Мосжилинспекции.
- Согласие банка, если квартира в ипотеке.
- После завершения работ — внесение изменений в Росреестр.
Важно: нельзя объединять квартиры, если одна из них — коммунальная или находится под арестом.
Что можно, а что запрещено
Изменения в планировке всегда ограничены рядом норм. Например, над жилыми помещениями нельзя размещать «мокрые зоны» — кухни и санузлы, а объединение газифицированной кухни с жилой комнатой вообще запрещено без установки герметичной двери.
Примеры допустимых и запрещённых вариантов сведены в таблицу:
| Изменение | Допустимо? | Комментарий |
|---|---|---|
| Объединение через проём в несущей стене | Да | Только по проекту с усилением и согласованием |
| Объединение с газифицированной кухней | Нет | Нарушение СП 402.1325800.2018, требуется дверь |
| Разделение без второго входа | Нет | Нарушение СП 54.13330.2016 |
| Установка санузла над жилой комнатой соседей | Нет | Нарушение санитарных норм |
| Разделение с отдельными входами и коммуникациями | Да | Если соблюдены все требования по площади, вентиляции и т.д. |
Популярные схемы объединения и разделения
Одна из самых распространённых ситуаций — объединение квартир по горизонтали, когда между ними есть общая стена. После демонтажа части перегородки и устройства проёма получается просторное жильё, но потребуется усиление конструкции и согласование с автором проекта дома (если объект — монолит).
В случае разделения важно предусмотреть отдельные входы, электрические счётчики, кухню и санузел в каждой части. Обычно такие решения реализуют в больших квартирах от 60 м², часто на первом этаже (с отдельными входами).
Последствия незаконной перепланировки
Многие владельцы пренебрегают согласованием, рассчитывая узаконить изменения «потом». Но это может обернуться серьёзными проблемами:
– отказом в регистрации прав на объект;
– штрафами от надзорных органов;
– отказом в ипотеке или продаже;
– судебным предписанием вернуть исходную планировку.
Заключение
Объединение и разделение квартир — это не просто удобное архитектурное решение, а серьёзное вмешательство в структуру жилья, требующее юридического и технического оформления. Следование нормам и обращение к специалистам позволяют избежать ошибок и узаконить изменения без рисков.
Антон Пелех — юрист, специалист по согласованию перепланировок. Основатель компании «Перепланировки Нет», действующей в 8 городах России. Имеет практический опыт в десятках согласованных случаев объединения и разделения квартир. Все рекомендации основаны на нормах ЖК РФ, СП 54.13330.2016 и других профильных документах. Год публикации: 2025.
❓ FAQ: Вопросы и ответы
Можно ли объединить ипотечную и свободную квартиру?
- Да, но только после согласия банка и перезаключения ипотечного договора.
Обязательно ли делать второй вход при разделении?
- Да. Иначе изменение не зарегистрируют как две отдельные квартиры.
Можно ли разделить квартиру на студии без окон?
- Нет. По нормам каждая жилая комната должна иметь естественное освещение.
Нужно ли согласие соседей?
- Нет, но управляющую компанию уведомлять нужно, особенно при изменении инженерных сетей.
Дополнительные ключевые слова: объединение квартир, раздел квартиры, как разделить квартиру на две, документы для объединения квартир, согласование объединения, проект перепланировки, объединение в одну квартиру, раздел жилплощади, техусловия при разделении квартиры, объединение в новостройке
🖼 Рекомендации по изображениям
- После раздела “Что считается объединением…” Иллюстрация схемы объединения двух квартир на одном этаже (с проёмом) Alt: план объединения квартир
- В блоке «Что можно, а что нельзя» Инфографика: допустимые и запрещённые перепланировки Alt: таблица допустимости изменений
- Перед блоком FAQ Фото проекта перепланировки с печатями Alt: пример проектной документации
