Новостройки / свободная планировка25 марта 2026 г.
Перепланировка квартиры в новостройке: как согласовать законно
Перепланировка в новостройке зависит от варианта сдачи квартиры застройщиком. Разбираем три типа планировок, что нужно согласовывать и какие нормы применяются в 2026 году.
Перепланировка квартиры в новостройке требует согласования в большинстве случаев — независимо от того, ставите вы новые стены или сносите имеющиеся. Исключение: застройщик сдал квартиру с уже зарегистрированными стенами, и вы ничего не меняете. Во всех остальных случаях согласование обязательно по ст. 25–26 Жилищного кодекса РФ. По состоянию на 2026 год порядок и требования не изменились.
45 днейсрок рассмотрения заявления (ст. 26 ЖК РФ)
3 типавариантов сдачи квартир в новостройках
до 2 500 ₽штраф за несогласованную перепланировку (ст. 7.21 КоАП)
Три типа планировок в новостройках: что нужно согласовывать
Первое, что нужно сделать — выяснить, в каком состоянии застройщик поставил квартиру на кадастровый учёт. От этого напрямую зависит, потребуется ли согласование и какого рода.
Квартиры с уже возведёнными стенами. Застройщик построил все внутренние перегородки, разделил комнаты, кухню, санузел. Квартира поставлена на кадастровый учёт с фактической планировкой. Если вас устраивает расположение стен — согласование не нужно. Но если вы хотите снести хотя бы одну перегородку, расширить санузел или сделать кухню-студию, потребуется разработать проект и получить разрешение.
Квартиры с обозначенными стенами (частично возведёнными). Такой формат распространён в Москве и Подмосковье. Застройщик возвёл перегородки на высоту одного блока (около 20 см), не доводя их до потолка. Кадастровый учёт проведён с планировкой, подразумевающей полностью возведённые стены. Если вы просто достраиваете обозначенные перегородки точно по проекту — согласование не нужно. Но если ставите стены в других местах или меняете конфигурацию — это уже перепланировка, которую необходимо согласовать.
Квартиры со свободной планировкой. Наиболее распространённый и наиболее проблемный вариант с точки зрения последующего согласования. Застройщик сдаёт пустой «короб» — без внутренних перегородок, как правило, только с выделенным санузлом. Кадастровый учёт проведён без стен. Любая перегородка, которую вы поставите, будет считаться перепланировкой по смыслу ст. 25 ЖК РФ — «изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт». Согласование обязательно.
⚠️
Частая ошибка: собственники квартир со свободной планировкой полагают, что раз стен нет — можно расставлять их как угодно без согласования. Это не так. Любое изменение конфигурации относительно кадастрового плана — перепланировка, и она должна быть согласована до начала работ.
Что разрешено и что запрещено при перепланировке в новостройке
Новостройка — не значит «всё можно». Нормы те же самые, что и для вторичного жилья: Жилищный кодекс РФ, ПП Москвы № 508-ПП (для московских адресов), СП 54.13330.2022. Тип дома при этом имеет значение: в монолитных новостройках внутренние перегородки ненесущие, поэтому возможности для перепланировки шире, чем в панельных.
Согласно ПП Москвы № 508-ПП (п. 9.3 Приложения 1), запрещено «нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение». В монолите это прежде всего колонны и несущие стены-диафрагмы жёсткости — их трогать нельзя. Согласно п. 9.10 того же документа, «устройство проёмов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах» категорически запрещены.
Ещё одно важное ограничение — вентиляция. По п. 9.5 ПП 508-ПП, «ликвидация, изменение сечения каналов системы вентиляции, демонтаж (частично или полностью) вентиляционных и технических коробов» запрещены. На практике это означает: нельзя убирать вентиляционный короб на кухне или в санузле — даже если он «мешает» дизайну.
Вид работ
Монолитная новостройка
Панельная новостройка
Снос ненесущей перегородки
✓ Разрешён
✓ Разрешён
Проём в несущей стене
◐ По проекту автора дома
✗ Как правило запрещён
Объединение кухни с комнатой
✓ При электроплите
◐ Зависит от серии
Расширение санузла
✓ При соблюдении норм
✓ При соблюдении норм
Дополнительный санузел
◐ Возможен, если не над жилой комнатой соседей
◐ Ограничено конструктивно
Демонтаж вентиляционного короба
✗ Запрещён
✗ Запрещён
Нормы площадей, которые нужно соблюдать
При перепланировке в новостройке важно не только получить разрешение, но и соблюсти минимальные площади помещений. Согласно СП 54.13330.2022 (п. 5.11), площадь жилых комнат и вспомогательных помещений должна быть не менее: общей жилой комнаты в однокомнатной квартире — 14 м², общей жилой комнаты в квартирах с двумя и более комнатами — 16 м², спальни — 8 м² (10 м² на двух человек), кухни — 8 м², кухонной зоны в кухне-столовой — 6 м².
В однокомнатных квартирах допускается кухня или кухня-ниша площадью не менее 5 м² (СП 54.13330.2022, п. 5.11). Это открывает возможность создать квартиру-студию с кухонной нишей, не нарушая нормативов. Однако такой вариант допустим только при электрической варочной поверхности: согласно ПП 508-ПП, объединение газифицированной кухни с жилой комнатой запрещено.
Минимальные площади квартиры в целом также нормируются. По СП 54.13330.2022 (п. 5.2): однокомнатная — от 28 м², двухкомнатная — от 44 м², трёхкомнатная — от 56 м². Перепланировка не должна уменьшать квартиру ниже этих значений.
💡
Студия в новостройке: однокомнатную квартиру можно законно переделать в квартиру-студию с кухней-нишей. Для этого нужна электрическая плита (не газ), кухонная зона не менее 5 м² и соблюдение требований вентиляции. Согласование такой перепланировки в монолитных домах — стандартная практика.
Свободная планировка: юридические нюансы
Термин «свободная планировка» — маркетинговый, а не юридический. С точки зрения закона любая квартира имеет конкретный кадастровый план, который был утверждён при постановке дома на учёт. В нём обозначены границы квартиры, расположение санузла и, как правило, предполагаемое размещение перегородок.
Именно поэтому покупатели квартир «без стен» нередко сталкиваются с неприятным открытием: они сделали ремонт, расставили перегородки по своему усмотрению, а потом при попытке продать квартиру или получить ипотеку выясняется, что фактическая планировка не совпадает с кадастровым планом. Это — самовольная перепланировка по смыслу ст. 29 ЖК РФ, даже если вы ничего не сносили, а только строили новое.
Выход один: перед тем как начать ремонт в квартире со свободной планировкой, получить разрешение на перепланировку. Это не так сложно, как кажется: в новостройках с монолитным каркасом застройщик, как правило, предусматривает несколько типовых вариантов расстановки перегородок и заранее согласовывает их с жилищной инспекцией. Уточните у застройщика, есть ли такие типовые проекты — это существенно ускорит процесс.
🚫
Последствия самовольной перепланировки в новостройке: согласно ст. 29 ЖК РФ, собственник обязан «привести помещение в прежнее состояние в разумный срок». Если предписание не выполнено, суд вправе принять решение «о продаже с публичных торгов такого жилого помещения». Несогласованная перепланировка также делает невозможным получение ипотеки и продажу квартиры через банк.
Документы и порядок согласования
Порядок согласования перепланировки в новостройке не отличается от стандартного. Основание — ст. 26 Жилищного кодекса РФ. Согласно ч. 4 ст. 26 ЖК РФ, «решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня представления документов». В Москве согласование проходит через Мосжилинспекцию (портал mos.ru), в регионах — через местные органы или МФЦ.
Ключевой документ — проект перепланировки, подготовленный проектной организацией с допуском СРО. Для новостроек с монолитным каркасом обязательно техническое заключение о состоянии несущих конструкций. Если затрагиваются несущие элементы (что в монолите случается редко), потребуется заключение от автора проекта дома.
Согласно ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ, заявитель вправе не представлять правоустанавливающие документы на квартиру (если право зарегистрировано в ЕГРН) и технический паспорт — орган запросит их самостоятельно по межведомственным каналам. Это удобно: не нужно отдельно заказывать выписку из БТИ.
Документ
Кто готовит
Обязателен
Заявление о перепланировке
Собственник
✓ Да
Проект перепланировки
Проектная организация (СРО)
✓ Да
Техническое заключение
Проектная организация (СРО)
✓ Да
Правоустанавливающие документы
Собственник
◐ Если не зарегистрировано в ЕГРН
Согласие банка (при ипотеке)
Банк
◐ Только при наличии ипотеки
Технический план (после ремонта)
Кадастровый инженер
✓ Да (для регистрации в ЕГРН)
После выполнения работ собственник обязан вызвать приёмочную комиссию. Согласно ст. 28 ЖК РФ, «завершение перепланировки подтверждается актом приёмочной комиссии». Акт направляется в Росреестр, затем кадастровый инженер готовит технический план, и изменения вносятся в ЕГРН. На руки вы получаете обновлённую выписку с новой планировкой.
✅
Если квартира в ипотеке: согласование перепланировки в новостройке с действующей ипотекой требует письменного согласия банка и страховой компании. Большинство крупных банков дают согласие при условии, что перепланировка не ухудшает ликвидность квартиры. Подробнее — в статье «Перепланировка с ипотекой банка».
Итог: на что обратить внимание в новостройке
Монолитные новостройки — наиболее гибкие с точки зрения перепланировки. Внутренние перегородки ненесущие, поэтому их демонтаж или перенос согласовывается относительно несложно. Главные ограничения — несущие колонны и стены-диафрагмы жёсткости, вентиляционные короба и нормы площадей помещений.
В квартирах со свободной планировкой главная ошибка — начинать ремонт до получения разрешения. Даже если вы только возводите перегородки «с нуля», это перепланировка, требующая согласования. Уточните у застройщика наличие типовых согласованных проектов — это может существенно сократить сроки.
Если перепланировка уже сделана без разрешения — её нужно узаконить через суд или в административном порядке. В новостройках монолитного типа узаконивание в большинстве случаев возможно: конструктив позволяет, нормы соблюдены. Главное — не затягивать: жилищная инспекция при выявлении несогласованной перепланировки выдаёт предписание с конкретным сроком устранения.
В новостройках со свободной планировкой мы регулярно сталкиваемся с ситуацией: человек купил квартиру, сделал ремонт «под себя», расставил перегородки — и только через несколько лет при продаже или рефинансировании ипотеки обнаруживается, что всё это не совпадает с кадастровым планом. Оформить задним числом сложнее и дольше, чем получить разрешение до начала работ. В монолите это занимает в среднем 3–4 месяца. Согласуйте до ремонта — сэкономите нервы и деньги.
