Виды перепланировок: какие простые, а какие сложные

Простая перепланировка: работы по техническому заключению

Простая перепланировка затрагивает конфигурацию квартиры, но не несёт существенных рисков для безопасности здания. В Москве такие работы согласовываются по техническому заключению без разработки полноценного проекта — это упрощённая процедура через Мосжилинспекцию (ПП Москвы № 508-ПП).

К простым перепланировкам относятся: демонтаж и возведение ненесущих перегородок (не создающих нагрузку свыше 150 кг/кв. м на перекрытия), перенос или расширение дверных проёмов в ненесущих стенах, остекление балкона или лоджии без изменения несущих конструкций, замена напольного покрытия (в том числе устройство стяжки) без изменения нагрузки на перекрытия в домах с железобетонными перекрытиями.

Принципиальное отличие простой перепланировки от сложной — она не затрагивает несущие конструкции, не меняет расположение санузлов и кухни, не переносит инженерные коммуникации. Это значит, что нет необходимости в расчётах нагрузок, согласовании с автором проекта дома и привлечении специализированных организаций с допуском СРО.

В регионах (не в Москве) деление на «по техзаключению» и «по проекту» может быть иным: федеральное законодательство (ст. 26 ЖК РФ) предусматривает единый порядок согласования — через орган местного самоуправления или МФЦ с подачей проекта. Упрощённые схемы действуют только там, где их ввели региональные нормативные акты.

Сложная перепланировка: работы по проекту с согласованием

Сложная перепланировка требует разработки проектной документации организацией с допуском СРО и прохождения полного цикла согласования в жилищной инспекции. Согласно ПП Москвы № 508-ПП, к таким работам относятся: устройство проёмов в несущих стенах (п. 2.2.4), устройство проёмов в перекрытиях между этажами (п. 2.2.3), перенос или устройство кухни и кухни-ниши (п. 2.2.11), изменение границ санузла (п. 2.2.1), возведение новых несущих стен (п. 2.2.2), устройство и демонтаж лестниц (п. 2.2.8).

Отдельная категория — тяжёлые перегородки. Если новая перегородка создаёт нагрузку более 150 кг/кв. м на перекрытия (например, из пазогребневых плит или кирпича), это тоже требует проекта с расчётом нагрузок (п. 2.2.9 ПП 508-ПП). Аналогичное требование действует для любых перегородок в домах с деревянными перекрытиями (п. 2.2.10).

Ключевая особенность сложной перепланировки — к ней нельзя приступать самовольно. Согласно ст. 26 ЖК РФ, работы проводятся «по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения». Только получив это решение, можно начинать ремонт. Работы при этом выполняет организация — член СРО (п. 13 Приложения 1 к ПП 508-ПП).

Что запрещено делать при любой перепланировке

Независимо от типа и сложности работ, существуют абсолютные запреты, которые не снимаются даже при наличии проекта. Их нарушение означает, что перепланировка не будет согласована никогда.

Согласно ПП Москвы № 508-ПП (п. 9), запрещено: нарушать прочность и устойчивость несущих конструкций (п. 9.3), устраивать проёмы в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (п. 9.10), ликвидировать или уменьшать сечение вентиляционных каналов (п. 9.5), выносить радиаторы центрального отопления на балконы и лоджии (п. 9.7), подключать водяной тёплый пол к общедомовой системе ГВС (п. 9.8), пристраивать балконы и лоджии на 2-м этаже и выше (п. 9.13), объединять газифицированную кухню с жилой комнатой (п. 9.16), делать проём без двери между жилой комнатой и газифицированной кухней (п. 9.25).

Эти запреты касаются всей России, хотя сформулированы в московском постановлении — федеральное законодательство содержит аналогичные ограничения в части безопасности. Причина каждого из них — прямая угроза жизни людей: обрушение конструкций, отравление угарным газом, затопление соседей.

Особые случаи: когда стандартная классификация не работает

Ряд работ занимает промежуточное положение и требует индивидуального подхода в каждом конкретном случае.

Перепланировка в ипотечной квартире. Сама по себе ипотека не меняет тип согласования — если перепланировка простая, она остаётся простой. Но дополнительно потребуется письменное согласие банка и страховой компании. Без него банк вправе потребовать досрочного погашения кредита при обнаружении несогласованных изменений.

Перепланировка в новостройке. В квартирах со свободной планировкой нет внутренних перегородок — их расположение определяется самим собственником. Однако это не значит, что согласование не нужно: любое возведение стен, обозначение санузлов и кухни фиксируется как перепланировка и требует проекта. Подробнее — в статье «Квартиры со свободной планировкой: как согласовать».

Присоединение балкона или лоджии. Технически демонтаж подоконного блока и расширение проёма на балкон — это работа с ненесущей стеной и изменение конфигурации помещения. Однако ПП 508-ПП прямо запрещает объединять лоджии и балконы с внутренними помещениями (п. 9.18). Законный вариант — только расширенный остеклённый проём с сохранением порогового блока.

Антресоль. Устройство антресоли (внутреннего второго уровня в высоком помещении) согласовывается по проекту при условии, что её площадь не превышает 40% площади помещения (п. 2.2.12 ПП 508-ПП). Антресоль большей площади запрещена (п. 9.22).

Что будет, если сделать перепланировку без согласования

Несогласованная перепланировка — это не только штраф. Согласно ст. 29 ЖК РФ, собственник обязан привести помещение в прежнее состояние в разумный срок. Если предписание жилищной инспекции не исполнено, суд может вынести решение о продаже квартиры с публичных торгов. Это крайняя мера, но она применяется.

Штраф для физических лиц составляет от 2 000 до 10 000 рублей (ст. 7.21 КоАП РФ). Сумма небольшая, но само предписание об устранении никуда не денется: перепланировку придётся либо узаконить задним числом (если это технически возможно), либо восстановить исходное состояние за свой счёт.

Практические последствия затрагивают и сделки с недвижимостью. При продаже квартиры покупатель проверяет техпаспорт — расхождение с фактической планировкой обнаружится при осмотре и зафиксируется при оценке для ипотеки. Банк откажет в кредитовании, а сделка может сорваться. Подробнее об узаконивании — в статье «Как узаконить перепланировку квартиры в Росреестре».

На практике большинство проблем с перепланировками возникает не от злого умысла, а от незнания классификации. Люди думают: «Это же просто перегородка из гипсокартона — зачем согласовывать?» Но если эта перегородка создаёт нагрузку, находится в доме с деревянными перекрытиями или меняет конфигурацию санузла — это уже объект для проекта. Простое правило: любое изменение, которое видно на поэтажном плане, требует как минимум технического заключения.