Перепланировка в других типах домов: КОПЭ, монолит, ЦРБ

Серия КОПЭ, монолитные дома и серия ЦРБ стоят особняком от классических хрущёвок, брежневок и типовых панельных серий. Их объединяют три важных для перепланировки фактора.

Электрическая плита. Во всех трёх типах домов установлены электроплиты. Это принципиальное преимущество: объединение кухни с жилой комнатой не требует установки раздвижной перегородки или двери — ограничение ПП 508-ПП (Москва) и СП 402.1325800.2018 распространяется только на газифицированные помещения. Кухню можно полностью открыть в гостиную, создав единое пространство кухни-гостиной.

Улучшенные планировки. Кухни от 8 м² (ЦРБ) до 14 м² (КОПЭ трёхкомнатные), потолки от 2,64 м (КОПЭ, ЦРБ) до 3,10 м (отдельные монолитные проекты). Наличие лифтов, мусоропроводов, лоджий и кладовок. Квартиры значительно просторнее, чем в домах ранних серий.

Период постройки. Все три типа появились после 1980-х: КОПЭ — с 1981 года, ЦРБ — с 1990-х, монолитные дома — с 1990-х и строятся до сих пор. Конструкции находятся в хорошем состоянии, что упрощает техническое обследование и согласование.

При этом конструктивные схемы кардинально различаются. КОПЭ и ЦРБ — панельные дома с несущими внутренними стенами (180 мм в КОПЭ, 160 мм в ЦРБ). Монолит — каркасная система, где несущие элементы только колонны и пилоны, а стены можно демонтировать. Именно конструктивная схема определяет, насколько свободно можно менять планировку.

Сравнение КОПЭ, монолитных домов и серии ЦРБ по ключевым параметрам, влияющим на перепланировку.

Свобода перепланировки. Максимальная — в монолитных домах: демонтаж любых ненесущих стен, изменение конфигурации помещений, создание новых проёмов. В КОПЭ свобода выше средней: широкий шаг несущих стен (до 4,2 м) позволяет демонтировать перегородки и объединять помещения внутри ячейки между несущими стенами. В ЦРБ свобода средняя: шаг несущих стен плотнее (3,3 м), что ограничивает варианты, но демонтаж ненесущих перегородок и объединение санузла по-прежнему возможны.

Электроплита во всех трёх типах снимает ограничение газифицированной кухни — полное объединение кухни с гостиной без перегородки разрешено.

Монолитные (монолитно-каркасные) дома принципиально отличаются от панельных серий КОПЭ и ЦРБ. В панельном доме нагрузку несут наружные и внутренние стеновые панели — их нельзя демонтировать. В монолитном доме нагрузку несёт каркас: железобетонные колонны, пилоны и перекрытия. Стены между колоннами — заполнение из кирпича, газобетона или пенобетона. Они не несут нагрузку и подлежат демонтажу.

На практике это означает, что владелец квартиры в монолите может полностью перестроить внутреннее пространство: объединить все комнаты, перенести кухню, создать гардеробную, изменить расположение санузлов (в рамках нормативных ограничений по мокрым зонам). Именно поэтому застройщики монолитных домов нередко продают квартиры со «свободной планировкой» — фактически пустое пространство с колоннами, где покупатель сам определяет расположение стен.

Но свобода монолита имеет два важных нюанса. Во-первых, каждый монолитный дом строится по индивидуальному проекту — нет типового института вроде МНИИТЭП. Для согласования перепланировки необходимо обращаться к автору проекта конкретного дома за техническим заключением. Найти автора можно в техпаспорте БТИ или на сайте dom.mos.ru (для Москвы). Если автор прекратил деятельность, техническое заключение выполняет организация, уполномоченная Мосжилинспекцией (в Москве — ГБУ «Экспертный центр»).

Во-вторых, колонны и пилоны нельзя затрагивать. Штробление, ослабление, частичный демонтаж колонны — категорически запрещены. Также запрещено увеличивать нагрузку на перекрытие сверх проектной: тяжёлые перегородки из полнотелого кирпича в зоне, рассчитанной на лёгкие стены, могут потребовать дополнительного расчёта.

Выбор проектной организации напрямую зависит от типа дома. Это один из ключевых вопросов, определяющих сроки и стоимость согласования.

КОПЭ. Автор серии — МНИИТЭП. В Москве Мосжилинспекция на практике требует техническое заключение от автора дома для панельных серий. Для КОПЭ это означает обращение в МНИИТЭП (или его правопреемника АО «МНИИТЭП»). Стоимость технического заключения от МНИИТЭП — выше, чем у рядовых проектных организаций, но это обязательное условие в Москве. В регионах, где КОПЭ встречается реже, техническое заключение может выполнить любая организация с допуском СРО.

ЦРБ. Автор серии — Центральное Ремонтно-Строительное Бюро. Для Москвы техническое заключение запрашивается у автора проекта. Если организация прекратила деятельность, заключение выполняет ГБУ «Экспертный центр» — уполномоченная Мосжилинспекцией организация для случаев, когда автор дома недоступен.

Монолит. У каждого монолитного дома свой автор проекта: крупная проектная организация или архитектурное бюро. Автор указан в проектной документации и техпаспорте БТИ. Если автор существует и работает — техническое заключение заказывается у него. Если ликвидирован — у ГБУ «Экспертный центр» (Москва) или у любой СРО-организации (регионы).

Во всех случаях проект перепланировки (не путать с техническим заключением) может выполнить любая организация с допуском СРО. Техническое заключение — документ о состоянии конструкций и допустимости изменений; проект перепланировки — чертежи и пояснительная записка с конкретными решениями.