Инструкция по перепланировке / Этапы согласования / Как выявить перепланировку

Незаконная перепланировка — одна из самых распространённых проблем на рынке вторичной недвижимости. Она может повлечь отказ в регистрации сделки, штрафы, а в отдельных случаях — судебное разбирательство и требования вернуть всё в исходное состояние.

В этой статье разберёмся:

• Какие признаки указывают на несогласованную перепланировку;
• Как проверить квартиру до покупки;
• Какие документы использовать;
• Что делать, если вы уже собственник и хотите узаконить изменения.

Признаки незаконной перепланировки

• Несоответствие фактической планировки документам

Сравните текущую конфигурацию помещения с поэтажным планом и экспликацией БТИ. Если на плане есть стена между кухней и комнатой, а по факту — арка, это признак изменения.

• Отсутствие отметки о согласовании

В техническом паспорте должна быть отметка «Перепланировка согласована». Если её нет — изменения выполнены без уведомления.

• Нет проекта или разрешения

Изменения, касающиеся санузлов, несущих стен, вентиляции, требуют проекта. Его отсутствие — индикатор самовольной перепланировки.

• Балкон или лоджия объединены с жилым помещением

Это реконструкция. Если нет разрешения — оформление невозможно.

• Санузел перенесён над жилыми помещениями

Запрещено санитарными нормами (СанПиН). Такое изменение не может быть узаконено.

• Нарушены пожарные отступы или эвакуационные пути

Изменения, затрудняющие выход при пожаре, не согласуются.

• Перенос кухни в жилую комнату (в доме с газом)

Категорически запрещено. Согласование невозможно.

Как проверить перепланировку перед покупкой

1. Запросите поэтажный план и экспликацию из БТИ
2. Проверьте выписку из ЕГРН
3. Сравните с кадастровым паспортом
4. Обратитесь к специалистам

Документы, которые помогут

• Поэтажный план и экспликация из БТИ
• Технический паспорт помещения
• Кадастровый паспорт
• Выписка из ЕГРН (расширенная)
• Проект перепланировки (если есть)
• Согласующее разрешение (при наличии)
• Постановления или уведомления из администрации

Что делать, если вы уже собственник

1. Оцените серьёзность изменений
2. Закажите техплан, поэтажку и обратитесь к юристу
3. Если изменения допустимы — подготовьте проект и подайте на согласование
4. Если изменения грубые — могут отказать
5. В крайнем случае — верните всё в прежний вид

Частые ошибки

❌ Покупка квартиры без проверки документов
❌ Устранение перегородок без согласования
❌ Перенос кухни в жилую комнату
❌ Использование подвала без разрешения
❌ Игнорирование отметки в техпаспорте
❌ Доверие на слово продавцу

FAQ

• Обязан ли продавец сообщать о перепланировке?

Да, в договоре купли-продажи должен быть пункт об этом.

• Кто отвечает за незаконную перепланировку?

Текущий собственник.

• Можно ли оформить ипотеку на такую квартиру?

Сложно. Банк может отказать.

• Сколько стоит узаконить перепланировку?

От 30 до 100 тыс. рублей.

• Как долго длится процедура?

2–4 месяца.

• Можно ли узаконить всё задним числом?

Да, если изменения допустимы.

• Кто может проверить квартиру?

Проектировщики, юристы, инженеры.

• Можно ли сделать это онлайн?

Частично. Осмотр обязателен.

Вывод и советы эксперта

• Всегда проверяйте документы до покупки
• Сравнивайте план с фактом
• Используйте помощь специалистов
• Соблюдайте нормы
• Нарушения — риск регистрации, штрафы, суд

Об авторе

• Материал подготовлен экспертами компании «Перепланировки Нет»
• 10+ лет опыта, 7 городов присутствия
• Сайт: https://pereplan.net
• Год публикации: 2025

Дополнительные ключевые слова: признаки незаконной перепланировки, проверка квартиры, план БТИ, экспликация, согласование изменений, техпаспорт, проверка перед покупкой, штраф за перепланировку, ЕГРН