«Макаровский квартал» — масштабный проект УГМК-Застройщика в центре Екатеринбурга, включающий реконструкцию исторической Симановской мельницы и строительство новых корпусов бизнес- и элит-класса. В новых домах применяется монолитная конструкция: несущий каркас из железобетонных колонн и пилонов, ненесущие внутриквартирные перегородки из газобетона. Реконструированные здания исторической части имеют свои особенности — там могут присутствовать кирпичные несущие стены большой толщины. Согласование выполняется по федеральным нормам ЖК РФ через администрацию района.
Конструктив домов «Макаровского квартала»
Перепланировка Макаровский квартал Екатеринбург начинается с понимания типа корпуса. Проект УГМК-Застройщика объединяет два принципиально разных здания: новые монолитные корпуса и реконструированные исторические объекты, в первую очередь Симановскую мельницу.
В новых корпусах конструкция стандартная для бизнес-класса: монолитный железобетонный каркас, колонны и пилоны несут нагрузку, перекрытия монолитные. Внутриквартирные перегородки — ненесущие, из газобетонных или пазогребневых блоков. Свобода планировок здесь высокая: можно делать кухни-гостиные, гардеробные, мастер-зоны, второй санузел.
В реконструированных частях квартала — другая ситуация. Историческая Симановская мельница имеет кирпичные несущие стены большой толщины. Возможности перепланировки в таких квартирах ограничены: значительная часть стен нагружена, сносить их нельзя. Однако и в исторической части перепланировка возможна — нужно опираться на проект реконструкции и техническое заключение.
Что можно перепланировать
Перепланировка бизнес-класса Екатеринбург в Макаровском квартале допускает разный набор изменений в зависимости от типа корпуса.
Объединение кухни с комнатой. В новых монолитных корпусах перегородка между кухней и гостиной ненесущая. Электроплита снимает газовый барьер. Полное объединение без двери допускается.
Перераспределение комнат. В новых корпусах — снос всех ненесущих перегородок и возведение новых под индивидуальные потребности. Минимальные площади по СП 54 обязательны.
Расширение санузла. За счёт коридора. Гидроизоляция обязательна. Перенос мокрых зон над жилыми помещениями соседей снизу запрещён.
Гардеробные, постирочные, второй санузел. Возведение новых перегородок и устройство дополнительных мокрых зон при наличии стояков.
В реконструированной части (Симановская мельница) объём изменений меньше: сносить кирпичные несущие стены нельзя, проёмы в них требуют сложного проекта с расчётом усиления.
Площадь жилых комнат и вспомогательных помещений в квартирах должна быть, м, не менее: 14 - общей жилой комнаты в однокомнатной квартире; 16 - общей жилой комнаты в квартирах с числом жилых комнат две и более; 8 - спальни (10 - на двух человек); 8 - кухни; 6 - кухонной зоны в кухне-столовой.
Ограничения и запреты
Несущие стены Макаровский квартал — это, прежде всего, элементы каркаса в новых корпусах и кирпичные стены в исторической части. Их трогать нельзя.
Колонны и пилоны. Несущие железобетонные элементы в монолитных корпусах не подлежат демонтажу, ослаблению, штроблению.
Кирпичные стены реконструированных частей. В исторических корпусах все капитальные стены — кирпич большой толщины. Сносить запрещено, проёмы — только по проекту с расчётом.
Мокрые зоны над жилыми. Санузел и кухню нельзя располагать над жилыми комнатами квартиры этажом ниже.
Вентиляция и общедомовые коммуникации. Уменьшение сечения вентканалов, перекрытие шахт, изменение стояков — запрещено.
Минимальные площади. Жилая комната — от 8 м², кухня — от 8 м². Несоблюдение приведёт к отказу.
Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме — влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц — от четырёх тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
Проект перепланировки
Проект готовит организация с действующим допуском СРО. В новых корпусах при работе только с ненесущими перегородками обследование конструкций не требуется. В реконструированных корпусах с историческими кирпичными стенами обследование и техническое заключение обязательны при любом вмешательстве в стены.
УГМК-Застройщик и управляющая компания по запросу собственника предоставляют рабочую документацию по корпусу: расположение несущих, схему перекрытий, расположение стояков и вентканалов. Это особенно важно для реконструированной части, где конструктивные особенности могут неочевидно отличаться от стандартных монолитных домов.
Стандартный комплект документов проекта: планы «до» и «после», экспликация, ведомость демонтажа и возведения, узлы новых перегородок, гидроизоляция мокрых зон.
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
Согласование в Екатеринбурге
Согласование перепланировки Екатеринбург проводится через администрации районов. Документы подаются через МФЦ «Мои документы» либо в администрацию района, на территории которого расположен корпус. Пакет: заявление, выписка ЕГРН, проект от организации с допуском СРО, при ипотеке — согласие банка.
Срок принятия решения — 45 дней с даты подачи. После разрешения собственник выполняет работы, затем приглашает приёмочную комиссию. По результатам приёмки оформляется акт, на основании которого вносятся изменения в ЕГРН.
Местных регламентов, отличающихся от Москвы, Омска, Новосибирска, Перми, Калининграда и других городов России, в Екатеринбурге нет. Действуют общие нормы ЖК РФ. В Москве дополнительно работает ПП 508-ПП, но в Екатеринбурге его требования не применяются.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя.
Частые вопросы
В новых монолитных корпусах несущие — железобетонные колонны и пилоны. В исторической части (Симановская мельница) — кирпичные стены большой толщины. Внутриквартирные перегородки в новых корпусах ненесущие.