«Академический» — самый масштабный проект комплексного освоения территории в Екатеринбурге, реализуемый «РСГ-Академическое» (входит в ГК «Кортрос»). Район включает более 100 зданий разной этажности — от 5-этажных до 25-этажных. Большинство современных корпусов выполнены в монолитно-каркасной или монолитно-кирпичной технологии: несущие элементы — железобетонные колонны и пилоны, перегородки внутри квартир — ненесущие (газобетон, пазогребневые блоки). Это даёт собственникам широкие возможности для перепланировки. Согласование проводится по федеральным нормам ЖК РФ через администрацию района.
Конструктив домов «Академического»
Перепланировка ЖК Академический Екатеринбург начинается с определения конструктива конкретного дома. Академический — район комплексного освоения на юго-западе Екатеринбурга, проект ГК «Кортрос». Застройщик «РСГ-Академическое» возводит здесь дома более десяти лет, поэтому в районе соседствуют корпуса разной этажности и разных лет постройки.
Большинство современных домов в Академическом — монолитно-каркасные или монолитно-кирпичные. Несущий каркас формируют железобетонные колонны и пилоны, наружные стены чаще всего кирпичные с утеплением. Все внутриквартирные перегородки выполнены из ненесущих материалов: газобетонных или пазогребневых блоков. Это значит, что внутри квартиры собственник вправе перестраивать пространство практически свободно — в пределах, разрешённых ЖК РФ и СП 54.
Высота потолков в большинстве корпусов — от 2,7 до 2,8 м, что выше норматива (2,5 м). Плиты в большинстве квартир электрические, поэтому ограничения на объединение кухни с комнатой по газовой норме здесь обычно не действуют. Точные параметры конкретного дома лучше уточнять у управляющей компании — фактическую этажность и тип несущих определяет проект конкретного корпуса.
Несущие стены Академический Екатеринбург проектная организация определяет по рабочей документации застройщика. Если у собственника нет доступа к проекту, специалист с допуском СРО проводит визуальный осмотр и при необходимости — обследование с инструментальной проверкой. Это особенно важно, если планируется проём в стене или вмешательство в наружные ограждающие конструкции.
Что можно перепланировать
Перепланировка монолитного дома Екатеринбург — а именно к таким относится большинство корпусов Академического — допускает максимальный набор изменений при соблюдении норм СП 54. Вот основные сценарии, с которыми чаще всего обращаются собственники.
Объединение кухни с комнатой. Если плита электрическая, можно полностью снести перегородку между кухней и гостиной, образовав кухню-гостиную. Перегородка ненесущая, поэтому работа выполняется без расчёта усиления. Это самая популярная перепланировка ЖК Академический Екатеринбург среди собственников двух- и трёхкомнатных квартир.
Перепланировка из двушки в трёшку и наоборот. Снос всех ненесущих перегородок и возведение новых по индивидуальному плану. Ограничения только по площадям комнат — каждая жилая комната не менее 8 м², кухня не менее 8 м² (или кухня-ниша от 5 м² в однокомнатной).
Расширение санузла. Допускается за счёт коридора и нежилых помещений. Гидроизоляция обязательна. Перенос мокрой зоны над жилыми комнатами соседей снизу запрещён.
Гардеробные и мастер-зоны. Возведение новых перегородок для гардеробных, постирочных, кладовых — без ограничений, если это не уменьшает площадь жилых комнат ниже норм СП 54.
Площадь жилых комнат и вспомогательных помещений в квартирах должна быть, м, не менее: 14 - общей жилой комнаты в однокомнатной квартире; 16 - общей жилой комнаты в квартирах с числом жилых комнат две и более; 8 - спальни (10 - на двух человек); 8 - кухни; 6 - кухонной зоны в кухне-столовой.
Ограничения и запреты
Даже в монолитном каркасе есть строгие ограничения. Они одинаковы для всех домов Академического независимо от этажности.
Колонны и пилоны. Железобетонные несущие элементы каркаса нельзя демонтировать, сверлить под анкеры с большой нагрузкой, штробить под коммуникации без расчёта.
Мокрые зоны над жилыми. Санузел и кухню запрещено размещать над жилыми комнатами квартиры этажом ниже. Это правило действует для всех монолитных домов.
Вентиляционные шахты. Общедомовые вентканалы — общее имущество. Уменьшение сечения, перекрытие, изменение конструкции запрещены.
Балконы и лоджии. Полное присоединение лоджии к комнате со сносом наружной стены допускается только при наличии разделительной перегородки и сохранении энергоэффективного контура. Расширение комнаты «в лоджию» с переносом радиатора — отдельный вопрос, согласовывается по проекту.
Минимальные площади. Жилая комната — от 8 м², кухня — от 8 м². Несоблюдение этих площадей приведёт к отказу в согласовании.
Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме — влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц — от четырёх тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
Проект перепланировки
Проект для перепланировки в Академическом готовит любая проектная организация с допуском СРО. Если затрагиваются только ненесущие перегородки — обследование конструкций не требуется. Если планируется устройство проёма в наружной стене или вмешательство в несущий каркас — потребуется техническое заключение о состоянии несущих конструкций.
Управляющая компания района или застройщик «РСГ-Академическое» по запросу собственника может предоставить копии разделов проекта дома: расположение колонн, сечения перекрытий, схему вентиляции. Это ускоряет работу проектировщика и снижает риски ошибок при привязке к существующим конструкциям.
В проекте обязательно отражают: планы «до» и «после», экспликацию помещений, ведомость демонтажа, узлы новых перегородок, гидроизоляцию мокрых зон.
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
Согласование в Екатеринбурге
Согласование перепланировки Академический район проводится через администрацию района Екатеринбурга, на территории которого расположен дом. Документы подаются через МФЦ «Мои документы» либо напрямую в администрацию. Стандартный пакет: заявление, выписка ЕГРН, проект от организации с допуском СРО, при ипотеке — согласие банка-залогодержателя.
Срок принятия решения — 45 дней с даты подачи. После получения разрешения собственник выполняет работы, затем приглашает приёмочную комиссию. По результатам приёмки оформляется акт, на основании которого вносятся изменения в ЕГРН.
Местных нормативных особенностей у Екатеринбурга, которые отличали бы процедуру от Москвы, Омска, Новосибирска, Перми, Калининграда и других городов России, нет — действуют общие нормы ЖК РФ. В Москве дополнительно работает ПП 508-ПП, но в Екатеринбурге его требования не применяются. Перепланировка Академический район Екатеринбург в этом плане проще — нет дополнительных регламентов.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя.
Частые вопросы
В большинстве корпусов несущие — железобетонные колонны и пилоны монолитного каркаса. Внутриквартирные перегородки ненесущие. Точную схему конкретного дома лучше уточнить в управляющей компании или у застройщика.