«Солнечный» — масштабный проект комплексного освоения территории в Чкаловском районе Екатеринбурга. Изначально проект реализовывался Forum Group, в дальнейшем застройщиком стала ГК «Эталон». Под застройку отведено около 362 гектаров. Большинство корпусов — современные монолитные дома с ненесущими внутриквартирными перегородками из газобетона. Это даёт собственникам широкие возможности для перепланировки в пределах норм СП 54. Согласование выполняется по федеральным правилам ЖК РФ через администрацию Чкаловского района.
Конструктив домов «Солнечного»
Перепланировка ЖК Солнечный Екатеринбург начинается с понимания конструктивной схемы конкретного корпуса. Солнечный — район комплексного освоения на юге Екатеринбурга, в Чкаловском районе. Изначально проект разрабатывала Forum Group, в дальнейшем девелопером стала ГК «Эталон». Площадь района — около 362 гектаров.
Современные корпуса Солнечного — преимущественно монолитные. Несущий каркас из железобетонных колонн и пилонов, перекрытия монолитные. Наружные стены — кирпичная или блочная кладка с утеплением и навесным фасадом. Все внутриквартирные перегородки — ненесущие, выполнены из газобетона или пазогребневых блоков.
Это означает, что несущие стены Солнечный Екатеринбург ограничены каркасом и наружным контуром. Внутри квартиры собственник может перестраивать пространство почти свободно — в пределах норм СП 54 по площадям комнат и санитарных требований. Высота потолков в большинстве корпусов — от 2,7 м, плиты электрические.
Что можно перепланировать
Перепланировка монолитного дома Екатеринбург в корпусах Солнечного допускает широкий набор изменений. Главные сценарии — те же, что в любой современной новостройке с каркасной схемой.
Кухня-гостиная. Снос ненесущей перегородки между кухней и гостиной. Электрические плиты в большинстве квартир района снимают газовый барьер: дверь не нужна, можно делать полное объединение.
Перераспределение комнат. Снос всех перегородок и возведение новых под индивидуальные потребности семьи. Главное — не нарушать минимальные площади жилых комнат и кухни по СП 54.
Расширение санузла. Допускается за счёт коридора. Гидроизоляция обязательна. Перенос мокрых зон над жилыми комнатами соседей снизу запрещён.
Гардеробные и второй санузел. Возведение новых перегородок для гардеробных и постирочных. Устройство второго санузла возможно при наличии стояков в зоне планируемого размещения.
Площадь жилых комнат и вспомогательных помещений в квартирах должна быть, м, не менее: 14 - общей жилой комнаты в однокомнатной квартире; 16 - общей жилой комнаты в квартирах с числом жилых комнат две и более; 8 - спальни (10 - на двух человек); 8 - кухни; 6 - кухонной зоны в кухне-столовой.
Ограничения и запреты
Свобода перепланировки в монолитном каркасе не безгранична. Эти ограничения действуют для всех домов Солнечного.
Колонны и пилоны. Несущие железобетонные элементы каркаса нельзя трогать: ни демонтировать, ни ослаблять штроблением.
Мокрые зоны. Санузел и кухню нельзя размещать над жилыми комнатами квартиры этажом ниже. Это запрет, который не обходится никаким проектным решением.
Вентиляционные шахты. Общедомовые вентканалы — общее имущество дома. Уменьшать сечение, перекрывать или сносить запрещено.
Балконы и лоджии. Полное присоединение лоджии без энергоэффективной перегородки не допускается. Радиатор отопления на лоджию выносить нельзя.
Минимальные площади. Жилая комната — от 8 м², кухня — от 8 м². Несоблюдение приведёт к отказу в согласовании.
Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме — влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц — от четырёх тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
Проект перепланировки
Проект перепланировки для квартиры в Солнечном готовит организация с действующим допуском СРО. Если работы затрагивают только ненесущие перегородки — обследование конструкций не требуется. Если планируется устройство проёма в наружной стене, переустройство мокрой зоны или вмешательство в каркас — нужно техническое заключение о состоянии конструкций.
У застройщика и управляющей компании можно запросить проектную документацию по конкретному корпусу: расположение колонн, схемы перекрытий, расположение стояков и вентканалов. Это сильно сокращает объём работ проектировщика и снижает риск ошибок.
Стандартный комплект документов: планы «до» и «после», экспликация, ведомость демонтажа и возведения, узлы новых перегородок, гидроизоляция мокрых зон.
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
Согласование в Екатеринбурге
Согласование перепланировки Чкаловский район проводится через администрацию Чкаловского района Екатеринбурга. Документы подаются через МФЦ «Мои документы» либо в администрацию района напрямую. Пакет: заявление, выписка ЕГРН, проект от организации с допуском СРО, при ипотеке — согласие банка.
Срок принятия решения — 45 дней с даты подачи. После разрешения — выполнение работ, акт приёмочной комиссии, изменения в ЕГРН.
Местных регламентов, отличающихся от Москвы, Омска, Новосибирска, Перми, Калининграда и других городов России, в Екатеринбурге нет. Действуют общие нормы ЖК РФ. В Москве дополнительно работает ПП 508-ПП, но в Екатеринбурге его требования не применяются.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя.
Частые вопросы
В большинстве корпусов несущие — железобетонные колонны и пилоны монолитного каркаса, а также наружные стены. Внутриквартирные перегородки ненесущие. Точную схему конкретного дома лучше уточнить в управляющей компании или у застройщика.