Гид по согласованию перепланировки
Жилищный кодекс РФ: правила перепланировки по главе 4
Автор: Антон Пелех · Обновлено:
Слушать статью
Аудиоверсия · 8 мин
Короткий ответ
Перепланировка квартиры в России регулируется главой 4 Жилищного кодекса РФ — 5 статей от 25 до 29. Статья 25 даёт определение, статья 26 — порядок согласования и перечень документов, статья 27 — основания отказа, статья 28 — приёмку работ, статья 29 — последствия самовольной перепланировки (штраф и возврат в прежнее состояние). Срок рассмотрения — 45 рабочих дней.
Глава 4 «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» — фундамент регулирования перепланировок в России. Содержит 5 статей (25-29), которые определяют что такое перепланировка, как её согласовать, какие документы нужны, на каких основаниях могут отказать, как оформить приёмку, и что грозит за самовольные работы. Это федеральный закон, действующий на всей территории России — и в Москве по ПП 508-ПП, и в регионах по местным регламентам, везде глава 4 ЖК РФ — базовая рамка.
Статья 25. Определение перепланировки и переустройства
Статья 25 ЖК РФ разделяет два понятия — переустройство и перепланировка. Это важно: документы одни и те же, но работы разные.
Переустройство — это работы с инженерными сетями: перенос или замена газовых, сантехнических, электрических сетей и оборудования. Например: замена газовой плиты на электрическую, перенос ванны на другую стену, замена радиаторов отопления.
Перепланировка — это изменение конфигурации квартиры: снос или возведение стен, перенос дверных проёмов, объединение помещений. При этом вносятся изменения в технический паспорт жилого помещения.
Обе категории работ требуют согласования до начала ремонта. Если в проекте есть и переустройство, и перепланировка — согласуются как единый пакет.
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Статья 26. Порядок согласования и перечень документов
Статья 26 — ключевая для всех, кто планирует перепланировку. Она устанавливает, куда подавать документы, что именно подавать, и определяет закрытый перечень документов, сверх которого орган согласования не вправе ничего требовать.
Перечень документов по ч. 2 ст. 26 ЖК РФ:
- Заявление по форме, утверждённой Правительством РФ
- Правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или нотариально заверенные копии, либо выписка ЕГРН через межведомственное взаимодействие)
- Проект перепланировки, выполненный организацией с допуском СРО
- Технический паспорт БТИ (орган может запросить сам)
- Согласие членов семьи нанимателя — для жилья по договору соцнайма
- Заключение органа охраны памятников — для домов-памятников
Ключевой момент: ч. 3 ст. 26 ЖК РФ прямо запрещает органу требовать документы сверх этого перечня. Это защищает собственников от произвольных требований. Москва по ПП 508-ПП и регионы по местным регламентам обязаны соблюдать это правило.
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи.
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
Сроки по ЖК РФ — 45 рабочих дней
Срок рассмотрения заявления по ч. 4 ст. 26 ЖК РФ — не более 45 рабочих дней со дня подачи полного пакета документов. Это федеральный максимум, который действует по всей России.
Исключение — Москва. По ПП 508-ПП (Приложение 2, п. 2.7.1.1) в столице установлен ускоренный срок — 20 рабочих дней. Это стало возможно благодаря централизации всех согласований в Мосжилинспекции и полной электронизации подачи через mos.ru. В других городах России (Омск, Новосибирск, Екатеринбург, Пермь, Калининград и т.д.) действует федеральный максимум 45 дней.
После принятия решения у органа согласования есть 3 рабочих дня на его выдачу заявителю (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ). Это решение является основанием для начала работ (ч. 6 ст. 26 ЖК РФ).
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя.
Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения.
Статья 27. Основания для отказа в согласовании
Статья 27 ЖК РФ содержит закрытый перечень оснований для отказа. Орган согласования не может отказать по каким-то другим причинам — только по тем, что прямо указаны в федеральном законе.
Полный перечень оснований:
- Непредставление документов из обязательного перечня ч. 2 ст. 26 ЖК РФ
- Отрицательный ответ на межведомственный запрос (когда запрошенный документ не существует или содержит запрещающую информацию)
- Подача документов в ненадлежащий орган — например, не в ту районную администрацию
- Несоответствие проекта требованиям законодательства — нарушение СП 54, СанПиН, ФЗ-123, местных актов (ПП 508-ПП в Москве и др.)
Решение об отказе обязательно должно содержать ссылку на конкретное нарушение (ч. 2 ст. 27 ЖК РФ). Если отказ «общий» без указания статьи и пункта — его можно обжаловать. Самая частая причина отказа — четвёртая: несоответствие проекта нормативам. В Москве это часто связано с запретами раздела 9 Приложения 1 ПП 508-ПП.
Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае: 1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса возложена на заявителя;
несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
Статья 28. Приёмка работ — акт комиссии
Статья 28 ЖК РФ определяет завершение перепланировки — это не конец ремонта, а оформленный акт приёмочной комиссии. Без акта работы юридически не считаются законченными, и кадастровые изменения внести не получится.
Что устанавливает статья 28:
- Часть 1 — факт завершения подтверждается актом приёмочной комиссии. Состав комиссии определяет орган согласования (администрация района, Мосжилинспекция и т.д.)
- Часть 2 — акт направляется в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН
В Москве по ПП 508-ПП срок оформления акта — 10 рабочих дней (п. 2.7.1.3 Приложения 2), а направление в Росреестр — 5 рабочих дней с даты утверждения акта (п. 26 Приложения 1). После внесения изменений в кадастр перепланировка считается полностью узаконенной.
Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.
Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
Статья 29. Самовольная перепланировка и её последствия
Статья 29 ЖК РФ — самая «жёсткая» в главе 4. Она описывает, что такое самовольная перепланировка, и какие последствия ждут собственника.
Часть 1 — самовольная перепланировка это работы без согласования, либо работы с отклонением от согласованного проекта. То и другое влечёт одинаковые последствия.
Часть 3 — собственник обязан привести квартиру в прежнее состояние. Срок устанавливает орган согласования в своём предписании.
Часть 4 — важная «лазейка»: суд может сохранить квартиру в перепланированном состоянии, если работы не нарушают прав соседей и не угрожают их жизни или здоровью. Это путь к узакониванию через суд, когда административный порядок закрыт.
Часть 5 — самый жёсткий сценарий: если предписание не выполнено, суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов с возложением на нового собственника обязанности по приведению в прежнее состояние. Это реальная практика, особенно в Москве.
Плюс штраф по ст. 7.21 КоАП РФ: 2 000-2 500 руб. для граждан, 4 000-5 000 для должностных лиц, 40 000-50 000 для юридических лиц.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение: 1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме — влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц — от четырёх тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
Частые вопросы
Глава 4 ЖК РФ, статьи 25-29. Ст. 25 — определение, ст. 26 — порядок и документы, ст. 27 — основания отказа, ст. 28 — приёмка работ, ст. 29 — самовольная перепланировка и её последствия. Это федеральная база, действующая по всей России.
Нужна помощь специалистов?
Эксперт перезвонит за 15 минут и ответит на все вопросы.