Разделение квартиры в Москве требует проекта от организации с допуском СРО и согласования в Мосжилинспекции. Разбираем все варианты, условия и порядок оформления в 2026 году.
Разделение квартиры в Москве — это один из видов перепланировки, который в обязательном порядке согласовывается через Мосжилинспекцию. По данным на 2026 год, согласно ПП Москвы № 508-ПП (п. 2.2.5), изменение границ обособленных помещений относится к работам, требующим разработки проекта организацией с допуском СРО. Срок рассмотрения заявления — 20 рабочих дней. Государственная услуга предоставляется бесплатно.
20 р.д.срок рассмотрения в Мосжилинспекции
18 мес.срок действия разрешения
бесплатногосударственная услуга
Что такое разделение квартиры с точки зрения закона
Разделение квартиры — это изменение границ жилого помещения, в результате которого из одного объекта недвижимости образуются два и более самостоятельных жилых объекта, каждый со своим отдельным входом, адресом и учётными данными в ЕГРН. В России подобная операция квалифицируется как перепланировка в соответствии со статьёй 25 Жилищного кодекса РФ — «изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт».
Важно понимать разницу между двумя сценариями, которые часто путают. Первый сценарий — квартиры, ранее объединённые в одну, нужно вернуть в исходное состояние. Это технически наиболее простой вариант: изначально каждая из них имела отдельный вход, поэтому фактически требуется лишь восстановить перекрытие или перегородку и демонтировать элементы, добавленные при объединении. Проект, сделанный при объединении, можно использовать как основу — стену или перегородку заново закладывают кирпичом или заливают бетоном с армированием.
Второй сценарий — деление большой квартиры (например, пятикомнатной) на две самостоятельные. Это принципиально более сложная задача. Каждая из получившихся квартир должна соответствовать строительным и санитарным нормам: иметь собственный санузел, кухню, жилую комнату, прихожую и отдельный выход. Возникают вопросы с инженерными сетями, входами и минимальными площадями помещений.
💡
Обратите внимание: разделение квартиры отличается от раздела имущества между совладельцами. Юридическое разделение доли в праве собственности (выдел в натуре или определение порядка пользования) — это гражданско-правовая процедура через суд или нотариуса. Разделение же физическое, то есть создание двух объектов недвижимости, — это перепланировка и согласовывается через жилищную инспекцию.
Условия, при которых разделение возможно
Согласно СП 54.13330.2022, каждая образующаяся квартира обязана соответствовать минимальным требованиям. Площадь однокомнатной квартиры — не менее 28 м², площадь кухни — не менее 8 м² (в однокомнатной допускается кухня-ниша от 5 м²), площадь общей жилой комнаты — не менее 14 м² в однокомнатной и не менее 16 м² в двух- и более комнатных. Спальня — не менее 8 м² (10 м² на двух человек). Если хотя бы одна из будущих квартир не дотягивает до этих значений, согласование невозможно.
Отдельная принципиальная проблема — санузел и кухня для второй квартиры. Каждая квартира должна иметь собственный санузел и место для приготовления пищи. При делении большой квартиры устройство второго санузла и второй кухни потребует прокладки новых инженерных сетей — канализации, горячего и холодного водоснабжения, вентиляции. Это технически сложные работы, и согласно ПП 508-ПП (п. 9.24), запрещено прокладывать транзитные инженерные коммуникации через смежные помещения при изменении границ жилых объектов.
Также необходимо устройство отдельного входа для второй квартиры. Вариантов здесь два: либо используется существующий вход, если он был ранее (при разделении ранее объединённых квартир), либо устраивается новый проём в стене подъезда. В случае с новым проёмом во внутриподъездной стене, которая, как правило, является несущей или относится к общедомовому имуществу, потребуется отдельное техническое заключение и согласие собственников общего имущества через общее собрание МКД.
⚠️
Коридор (подъезд) — общее имущество: если для устройства нового входа в одну из квартир нужно использовать площадь лестничной клетки или коридора, требуется решение общего собрания собственников МКД. Согласно ПП 508-ПП (п. 8), такие работы допускаются только при наличии протокола собрания с передачей части общего имущества в пользование заявителю.
Два основных варианта разделения: что нужно в каждом случае
Вариант первый — разделение ранее объединённых квартир. Это самый распространённый и наиболее реалистичный случай. Когда-то хозяин купил две соседние квартиры и объединил их в одну, убрав разделяющую стену (или перегородку) и объединив входы. Теперь нужно провести обратную операцию. Технически это означает: восстановить перегородку или стену на прежнем месте (по старому техническому плану), демонтировать лестницу (если квартиры были разноуровневыми), разделить инженерные сети по отдельным стоякам. Поскольку изначальная планировка предусматривала два полноценных жилых объекта, вопросов с площадями, санузлами и кухнями, как правило, не возникает.
Вариант второй — деление большой квартиры на два самостоятельных объекта. Это значительно более сложная задача. Пример: пятикомнатная квартира площадью 120–150 м² делится на двушку и трёшку. На бумаге это выглядит реалистично, но на практике возникает сразу несколько труднопреодолимых препятствий. Во-первых, для второй квартиры нужен отдельный вход с лестничной площадки. Во-вторых, необходима собственная кухня с вентиляцией и водоснабжением. В-третьих, каждый санузел должен быть расположен над помещениями, предназначенными для «мокрых» зон, — нельзя размещать санузел над жилой комнатой соседей снизу. Согласно СП 54.13330.2022, в квартирах должен быть минимальный обязательный набор помещений: кухня (или кухня-ниша), прихожая, санузел, жилая комната.
Параметр
Разделение ранее объединённых
Деление большой квартиры
Технич. сложность
Низкая — восстановление исходного
Высокая — новые сети, входы, кухни
Отдельный вход
Уже существует в исходном плане
Нужно устраивать новый проём
Вторая кухня
Уже предусмотрена в исходном плане
Нужно проектировать с нуля
Согласие соседей
Требуется, если новый вход в общий коридор
Требуется почти всегда
Вероятность согласования
Высокая
Средняя — зависит от планировки
Что должно быть в каждой образующейся квартире
Ключевое требование, которое нередко становится непреодолимым барьером, — каждая квартира после разделения обязана иметь полный набор обязательных помещений. Согласно СП 54.13330.2022 (п. 5.3), в квартире должны быть: жилая комната (не менее 14 м² для однокомнатной или 16 м² для двух- и более комнатной), кухня не менее 8 м² (кухня-ниша от 5 м² — только в однокомнатной), прихожая (передняя), уборная (туалет) и ванная или совмещённый санузел, а также кладовая или встроенный шкаф площадью не менее 0,6 м².
Особого внимания заслуживают требования к вентиляции. Каждая кухня и каждый санузел должны быть подключены к вентиляционному каналу. Согласно ПП 508-ПП (п. 9.5), запрещено ликвидировать, изменять сечение каналов системы вентиляции. При устройстве второй кухни или второго санузла потребуется подключение к существующим вентиляционным шахтам — без уменьшения их сечения. На практике это нередко означает прокладку горизонтальных воздуховодов значительной длины, что существенно осложняет проект.
Серьёзная проблема — размещение санузла второй квартиры. Нормы запрещают располагать санузел над жилой комнатой, кухней или спальней соседей снизу. Это значит, что мокрая зона должна находиться строго над таким же или аналогичным помещением этажом ниже. Если планировка квартиры на нижнем этаже не совпадает — проектировщики оказываются в тупике.
🚫
Запрет на транзитные коммуникации: при разделении квартир запрещено прокладывать инженерные коммуникации одной квартиры транзитом через помещения другой (ПП 508-ПП, п. 9.24). Это означает, что трубы водоснабжения и канализации второй квартиры должны выходить непосредственно к стоякам, а не через помещения первой.
Порядок согласования разделения квартиры в Москве
Согласование разделения квартиры в Москве проводится через Мосжилинспекцию исключительно в электронном виде через портал mos.ru. Согласно ПП 508-ПП (п. 1.3), «предоставление государственной услуги осуществляется исключительно в электронной форме с использованием Портала государственных и муниципальных услуг города Москвы».
Первый этап — разработка проектной документации. Проект должен подготовить организация, являющаяся членом саморегулируемой организации (СРО) в сфере проектирования. В рамках проекта решается планировочное решение обеих квартир, прорабатываются инженерные разделы — водоснабжение и канализация, электропроект, вентиляция. Если при разделении затрагиваются несущие конструкции, дополнительно потребуется техническое заключение от автора проекта дома (или от организации, отобранной Мосжилинспекцией).
Второй этап — подача заявления и пакета документов. Согласно ПП 508-ПП (п. 2.5.1.1.1), для согласования необходимо: заявление, правоустанавливающие документы на квартиру, учётно-техническая документация (технический паспорт БТИ), согласие всех собственников и членов их семей, проект перепланировки от СРО-организации, а при использовании общего имущества — протокол общего собрания собственников МКД.
Третий этап — ожидание решения. Срок рассмотрения — 20 рабочих дней (около одного календарного месяца). Если инспекция запросит дополнительные документы, срок приостанавливается ещё на 15 рабочих дней. Принятое решение о согласовании действует 18 месяцев — именно за это время необходимо завершить все работы.
После завершения ремонтных работ подаётся заявление на оформление акта о завершённой перепланировке. Приёмочная комиссия выезжает на объект в течение 10 рабочих дней. В её состав входят: представитель Мосжилинспекции (председатель), заявитель, представитель проектной организации (если затрагивались несущие конструкции), представитель управляющей компании (если использовалось общее имущество). После подписания акта необходимо заказать технический план у кадастрового инженера и зарегистрировать два новых объекта недвижимости в Росреестре. На руки собственник получает две выписки из ЕГРН.
Этап
Документ / действие
Срок
Проектирование
Проект перепланировки от организации СРО
2–4 недели
Подача в Мосжилинспекцию
Заявление + документы через mos.ru
1 день
Рассмотрение
Решение о согласовании
20 рабочих дней
Ремонтные работы
Выполнение по проекту силами СРО-подрядчика
1–3 месяца
Приёмка
Акт о завершённой перепланировке
10 рабочих дней
Регистрация
Техплан + ЕГРН (два новых объекта)
2–3 недели
Особые случаи: памятники архитектуры и ипотека
Если квартира расположена в доме — объекте культурного наследия (а в центре Москвы таких домов немало), согласование существенно усложняется. По ПП 508-ПП (п. 12), Мосжилинспекция в рамках межведомственного взаимодействия запрашивает заключение Департамента культурного наследия города Москвы о допустимости перепланировки. Без положительного заключения согласование невозможно. При этом самовольно выполненные работы в доме-памятнике нельзя узаконить, если их выполнение требовало работ по сохранению объекта культурного наследия — это прямой запрет ПП 508-ПП (п. 17).
Если квартира находится в ипотеке, дополнительно потребуется письменное согласие банка-залогодержателя и страховой компании. Банк, как правило, даёт согласие, если перепланировка не снижает рыночную стоимость залогового имущества. При разделении большой квартиры на два объекта ситуация сложнее: фактически предмет залога меняется, что требует переоформления договора ипотеки. Подробнее об этом — в статье о согласии банка на перепланировку.
Ещё один нюанс — разделение квартиры при долевой собственности. Если квартира принадлежит нескольким собственникам и один из них хочет выделить свою часть в отдельный объект, это возможно только при согласии всех владельцев. Без согласия всех совладельцев ни проект не согласовать, ни регистрацию в Росреестре не провести. Если согласие не достигнуто — вопрос решается в судебном порядке, и только после вступления судебного решения в силу можно приступать к техническому согласованию перепланировки.
✅
Узаконивание ранее выполненных работ: если разделение уже сделано без согласования, его можно узаконить через техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ (ПП 508-ПП, п. 16). Организация с допуском СРО проверяет, соответствуют ли работы нормам. Если соответствуют — оформляется акт. При этом на заявителя составляется протокол об административном правонарушении и назначается штраф.
Что влияет на реалистичность разделения
На практике разделение большой квартиры в Москве согласовывают нечасто. Основная причина — техническая невозможность обеспечить каждую из квартир отдельным входом с лестничной клетки без затрагивания несущих конструкций или без использования общего имущества (что требует согласия всех собственников МКД). В панельных домах типовых серий устройство нового дверного проёма в стенах подъезда, как правило, запрещено — это несущие конструкции.
В кирпичных домах и монолитных зданиях шансы выше: стены между квартирой и коридором подъезда нередко ненесущие, а проём в ненесущей перегородке можно сделать по упрощённой процедуре (ПП 508-ПП, п. 19.6.1, 19.6.2). Но и здесь нужно согласие жильцов, так как лестничная площадка — общее имущество МКД.
Наиболее реалистичный сценарий — квартиры, которые ранее были объединены «на бумаге» (то есть в ЕГРН числится один объект, но физически сохранилась перегородка и оба входа). В этом случае согласование превращается в техническое восстановление исходного состояния, и вся процедура существенно упрощается. Именно такие случаи разделения в Москве согласовывают чаще всего.
Разделение квартиры — одна из самых сложных перепланировок, с которыми мы работаем. Ключевой вопрос всегда один: есть ли возможность сделать отдельный вход для второй квартиры без использования несущих конструкций или общедомового имущества. Если оба входа уже были в исходном плане БТИ — согласуем без особых проблем. Если нового входа нет и его негде сделать — придётся либо отказаться от идеи, либо проводить общее собрание собственников МКД, что само по себе требует времени и усилий.