«Мылзавод» — жилой комплекс от Брусники — одного из ведущих федеральных застройщиков. Монолитно-кирпичная конструкция: несущий каркас из железобетонных колонн и пилонов, наружные стены из кирпича, внутриквартирные перегородки из газобетона — ненесущие. Брусника известна функциональными планировками с продуманными инженерными решениями. Электроплиты во всех квартирах снимают ограничения по объединению кухни с жилыми комнатами. Согласование — по федеральным нормам через администрацию района Новосибирска.
Конструктив домов Брусники в «Мылзаводе»
ЖК «Мылзавод» — монолитно-кирпичный жилой комплекс от застройщика Брусника в Новосибирске. Конструктивная схема — каркасная: монолитный железобетонный каркас (колонны, пилоны) с монолитными перекрытиями. Наружные стены — кирпичная кладка с утеплением.
Внутри квартир все перегородки — ненесущие. Брусника использует газобетонные блоки для внутренних стен. Толщина перегородок — 100–200 мм. Несущие элементы в квартире — колонны и пилоны, которые видны как прямоугольные выступы или отдельно стоящие конструкции.
Высота потолков — от 2,7 м. Квартиры с электроплитами. Брусника проектирует дома с вниманием к функциональности: в квартирах предусмотрены постирочные, гардеробные, мастер-спальни. Многие из этих решений уже заложены в проект, и менять планировку при покупке на этапе строительства можно у самого застройщика.
Что можно перепланировать
Монолитно-кирпичная конструкция и электроплиты открывают максимальные возможности для перепланировки.
Объединение кухни с гостиной. Перегородка между кухней и комнатой ненесущая. Электроплита — никаких ограничений. Полный демонтаж создаёт единое пространство кухни-гостиной-столовой.
Перераспределение комнат. Все перегородки ненесущие — можно сносить и возводить новые в любом месте (с учётом несущих колонн). Из двушки можно сделать трёшку, из трёшки — студию с мастер-спальней.
Расширение санузла. За счёт коридора — допускается. Объединение ванной и туалета — перегородка ненесущая. Устройство второго санузла — возможно при наличии подключения к стоякам.
Устройство гардеробной или постирочной. Если в проекте застройщика их нет или они расположены неудобно — можно перенести, выделив часть комнаты или коридора.
Перенос дверных проёмов. В ненесущих перегородках — без ограничений. Заложить старый проём, пробить новый — стандартная процедура.
Площадь жилых комнат и вспомогательных помещений в квартирах должна быть, м, не менее: 14 - общей жилой комнаты в однокомнатной квартире; 16 - общей жилой комнаты в квартирах с числом жилых комнат две и более; 8 - спальни (10 - на двух человек); 8 - кухни; 6 - кухонной зоны в кухне-столовой.
Ограничения перепланировки
Ограничения стандартны для монолитно-кирпичных домов и связаны с конструктивом и нормами.
Колонны и пилоны. Железобетонные несущие элементы нельзя трогать. Если колонна мешает планировке — обходить, встраивать в мебель, маскировать, но не ослаблять.
Наружные стены. Кирпичные наружные стены — самонесущие. Устройство дополнительных проёмов запрещено без проектного обоснования и расчёта.
Мокрые зоны над жилыми. Нельзя размещать санузел или кухню над жилыми комнатами соседей снизу. Расширение — только за счёт нежилых помещений.
Вентиляция. Вентшахты — общедомовое имущество. Уменьшение сечения, врезка, демонтаж запрещены.
Минимальные площади. Комната — от 8 м², кухня — от 8 м² (кухня-ниша от 5 м² только в однушке), кухонная зона в кухне-столовой — от 6 м².
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Проект и работа с застройщиком
Для согласования нужен проект от организации с допуском СРО. Если работы не затрагивают несущих конструкций (в монолите — почти всегда), обследование не требуется.
Брусника — федеральный застройщик с развитой сервисной моделью. У управляющей компании можно запросить проектную документацию с указанием несущих конструкций. Это упрощает работу проектировщика и ускоряет подготовку проекта.
Если квартира приобретена на этапе строительства — у Брусники есть сервис изменения планировки до сдачи дома. Это проще и дешевле, чем перепланировка после заселения: не нужно сносить уже возведённые перегородки, застройщик строит сразу по вашему плану.
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
Согласование в Новосибирске
Согласование перепланировки в «Мылзаводе» проходит через администрацию района Новосибирска. Подача документов — через МФЦ «Мои документы».
Пакет документов: заявление, выписка ЕГРН, проект от СРО, техпаспорт (не обязательно — орган запросит сам). Ипотечная квартира — согласие банка.
Срок рассмотрения — 45 дней. После получения разрешения: работы строго по проекту, приёмочная комиссия, внесение изменений в ЕГРН.
Новосибирск работает по федеральным нормам. Аналогов московского ПП 508-ПП нет. Процедура стандартна для Новосибирска, Москвы, Омска, Екатеринбурга, Перми, Калининграда и других городов России.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя.
Частые вопросы
Несущие — монолитные ЖБ-колонны и пилоны. Наружные кирпичные стены — самонесущие. Все внутриквартирные перегородки из газобетона — ненесущие.