«Авиатор» — крупный квартал от компании «Брусника. Сибакадемстрой» в Новосибирске. Включает 11 домов, школу и спортивный комплекс. Проект реализован по европейскому принципу квартальной застройки. В состав комплекса входят: малоэтажные урбан-виллы, 9-этажные парные дома с общим холлом и секционные здания высотой от 6 до 18 уровней со своим стилобатом и паркингом. Отличительная особенность «Авиатора» — квартиры с террасами и летней кухней, что является редким эксклюзивом на рынке новостроек Новосибирска. Класс комплекса — Комфорт. Корпуса монолитные: несущий каркас и ненесущие внутриквартирные перегородки.
Конструктив квартала Авиатор
Перепланировка ЖК Авиатор Новосибирск начинается с понимания конструктива. «Авиатор» — квартал из 11 домов от компании «Брусника. Сибакадемстрой», реализованный по европейскому принципу квартальной застройки. В состав входят малоэтажные урбан-виллы, 9-этажные парные дома и секционные здания 6-18 этажей.
Все корпуса выполнены в монолитной технологии. Несущий каркас формируют железобетонные колонны, пилоны и перекрытия. Внутриквартирные перегородки — ненесущие, из газобетонных или пазогребневых блоков. Наружные стены — оштукатуренная кладка с комбинацией материалов.
Уникальная особенность «Авиатора» — квартиры с террасами и летней кухней. Это редкий для новостроек Новосибирска формат: у части квартир есть полноценные открытые пространства, которые становятся продолжением гостиной в тёплое время года. Плиты в квартирах электрические.
Что можно перепланировать
Монолитный каркас и электроплиты «Авиатора» дают широкие возможности для перепланировки.
Кухня-гостиная. Снос ненесущей перегородки между кухней и гостиной. Электроплита снимает газовый барьер: дверь не требуется, объединение полное.
Перераспределение комнат. Снос ненесущих перегородок и возведение новых под индивидуальные потребности. Минимальные площади жилых комнат и кухни по СП 54 обязательны.
Расширение санузла. За счёт коридора или кладовой. Гидроизоляция обязательна. Перенос мокрой зоны над жилыми комнатами квартиры этажом ниже запрещён.
Квартиры с террасами. Терраса — часть квартиры, но остаётся неотапливаемым пространством. Полное присоединение террасы к отапливаемому объёму требует проектного решения по теплоизоляции. «Летнюю кухню» на террасе можно обустраивать, но постоянное водоотведение и мокрая зона на ней требуют отдельного согласования.
Разные форматы домов. Урбан-виллы «Авиатора» более камерные, секционные здания до 18 этажей — более типичные. Подход к перепланировке схож, но конкретные размеры квартир и планировки отличаются.
Площадь жилых комнат и вспомогательных помещений в квартирах должна быть, м, не менее: 14 - общей жилой комнаты в однокомнатной квартире; 16 - общей жилой комнаты в квартирах с числом жилых комнат две и более; 8 - спальни (10 - на двух человек); 8 - кухни; 6 - кухонной зоны в кухне-столовой.
Ограничения и запреты
Колонны и пилоны. Несущие железобетонные элементы каркаса нельзя демонтировать, ослаблять штроблением, сверлить под крупные нагрузки.
Мокрые зоны над жилыми. Санузел и кухню нельзя располагать над жилыми комнатами квартиры этажом ниже.
Вентиляция. Общедомовые вентканалы — общее имущество. Уменьшение сечения, перекрытие, изменение конструкции запрещены.
Террасы. Полное присоединение террасы к отапливаемому объёму — только с проектным решением по теплоизоляции. Радиатор отопления выносить на террасу нельзя.
Летние кухни. Обустраивать летнюю кухню на террасе можно, но постоянный водопровод и канализация требуют отдельного согласования как мокрая зона.
Штраф за самовольную перепланировку — 2 000-2 500 руб. для граждан по ст. 7.21, ч. 2 КоАП РФ.
Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме — влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц — от четырёх тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
Согласование в Новосибирске
Согласование перепланировки в Новосибирске проводится через администрацию того района, на территории которого расположена квартира. В Новосибирске 10 районов. Порядок согласования в городе определяется Постановлением мэрии города Новосибирска № 6462 и главой 4 Жилищного кодекса РФ.
Стандартный пакет документов по ст. 26 ЖК РФ: заявление, выписка ЕГРН, проект перепланировки от организации с допуском СРО, технический паспорт БТИ, при ипотеке — согласие банка-залогодержателя. Документы подаются напрямую в администрацию района или через ближайший МФЦ «Мои документы».
Срок принятия решения — 45 рабочих дней с даты подачи. Надзор за перепланировками в Новосибирской области осуществляет Государственная жилищная инспекция Новосибирской области.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя.
Частые вопросы
В корпусах «Авиатор» несущие — железобетонные колонны и пилоны монолитного каркаса, а также наружные стены. Внутриквартирные перегородки ненесущие. Точную схему лучше уточнить у «Брусника. Сибакадемстрой» или в управляющей компании.