«Кузьминки» — жилой комплекс из 9 высотных корпусов в Кировском административном округе Омска от застройщика «Сибград». Монолитно-кирпичный каркас: железобетонные колонны и монолитные перекрытия несут нагрузку, внутриквартирные перегородки — газобетон, ненесущие. Электрические плиты снимают ограничения по кухне. Высотность 19–21 этаж не создаёт дополнительных ограничений для перепланировки внутри квартиры. Порядок стандартный: проект от СРО, подача через МФЦ КАО, решение за 45 дней.
Конструктив ЖК «Кузьминки»: что несущее, что нет
ЖК «Кузьминки» — 9 монолитно-кирпичных корпусов высотой 19–21 этаж в Кировском округе Омска, застройщик «Сибград». Конструктивная схема — безригельный монолитный каркас: вертикальные железобетонные колонны, монолитные плоские перекрытия, кирпичные наружные стены.
Внутри квартир все перегородки выполнены из газобетонных блоков толщиной 100–120 мм. Они не участвуют в работе каркаса — перекрытия опираются на колонны. Это позволяет свободно демонтировать, переносить и возводить перегородки.
Высотность 19–21 этаж не добавляет ограничений для перепланировки внутри квартиры. Дополнительные требования по пожарной безопасности (эвакуационные пути, противопожарные двери) касаются общедомовых пространств, а не квартирных перегородок. Квартиры оборудованы электроплитами, высота потолков — 2,7 м.
Варианты перепланировки в высотках Сибграда
Монолитный каркас «Кузьминок» даёт стандартный для новостроек набор возможностей. Все внутренние перегородки — ненесущие, электроплиты снимают ограничения по газу.
Кухня-гостиная. Перегородка между кухней и комнатой демонтируется полностью. Электроплита позволяет обойтись без двери. Зонирование — барной стойкой, островом, уровнем пола или потолка.
Расширение и перенос санузла. Мокрые зоны расширяются за счёт коридора, кладовой. Перенос возможен, если новая позиция не оказывается над жилой комнатой соседа. Гидроизоляция — обязательна.
Студия из однокомнатной. В однокомнатной квартире можно убрать все внутренние перегородки и получить студию. Кухня-ниша допускается, если площадь кухонной зоны не менее 5 м². Вместо полноценной кухни — зона с плитой, мойкой и вытяжкой.
Гардеробная и постирочная. Часть коридора или комнаты отделяется лёгкой перегородкой. Нагрузка от перегородки из ГКЛ или ПГП не превышает 150 кг/м² — отдельный расчёт не нужен.
В однокомнатных квартирах допускается проектировать кухни или кухни-ниши площадью не менее 5 м.
Запреты: что нельзя даже на 19 этаже
Этаж не отменяет федеральные нормы. В квартире на 19 этаже действуют те же запреты, что и на первом.
Несущие колонны. Штробление, сверление, ослабление — категорически запрещены. Колонна высотного дома несёт нагрузку от всех вышележащих этажей.
Мокрые зоны над жилыми комнатами. На любом этаже, кроме первого над нежилым, расширение санузла в сторону жилых помещений запрещено. Даже на верхнем этаже (над вами нет соседей) — если под вами жилая комната соседа, ваш санузел не может быть в этом месте.
Вентиляция. Вентиляционные шахты в высотном доме — критическая система. Заделка, уменьшение сечения, врезка дополнительных каналов запрещены.
Общедомовые коммуникации. Стояки водоснабжения, канализации, отопления — общедомовое имущество. Их перенос требует согласия собственников дома (протокол общего собрания).
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Проект и техническое заключение
Для перепланировки в «Кузьминках» нужен проект от организации с допуском СРО. Обращение к «Сибграду» как застройщику не обязательно — в Омске нет такого нормативного требования.
Состав проекта: план квартиры до и после, экспликация помещений, раздел гидроизоляции (при работах с мокрыми зонами), расчёт нагрузок (при возведении тяжёлых перегородок — кирпич, бетон). Для монолитного дома с ненесущими перегородками проект как правило проще и быстрее готовится, чем для панельного дома.
Техническое заключение подтверждает, что планируемые работы не затрагивают несущих конструкций. Для стандартной перепланировки (снос газобетонных перегородок, расширение санузла за счёт коридора) заключение оформляется быстро — без инструментального обследования.
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
Как согласовать перепланировку в КАО
«Кузьминки» расположены в Кировском округе Омска. Заявление подаётся в администрацию КАО через ближайший МФЦ «Мои документы». Документы: заявление, выписка ЕГРН, проект от СРО, техпаспорт (необязательно). Ипотечная квартира — плюс согласие банка.
Срок — 45 дней с момента подачи полного пакета. После одобрения: ремонтные работы по проекту, акт приёмочной комиссии, внесение изменений в кадастр через Росреестр.
В Омске действуют федеральные нормы без местных дополнений. Аналога московского ПП 508-ПП в городе нет — это упрощает процедуру. Администрация КАО проверяет проект на соответствие ЖК РФ, СП 54 и пожарным нормам.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя.
Частые вопросы
Несущие — железобетонные колонны и наружные кирпичные стены. Все внутриквартирные перегородки из газобетона 100–120 мм — ненесущие, их можно демонтировать.