«Тарская крепость» — жилой комплекс в центральном округе Омска, панельные дома серии 97 производства ЗСЖБ №6, высота 10–16 этажей. Серия 97 спроектирована для Сибири и отличается поперечной конструктивной схемой: несущие стены расположены перпендикулярно фасаду с шагом 3–3,6 м. Это значит, что стены между комнатами, между кухней и комнатой — несущие. Снести их нельзя. Ненесущие — только некоторые перегородки коридора и санузла. Перепланировка возможна, но ограничена мокрыми зонами и ненесущими элементами.
Конструктив серии 97 в «Тарской крепости»
ЖК «Тарская крепость» построен из панелей серии 97 производства Западно-Сибирского завода железобетонных конструкций №6 (ЗСЖБ №6, Омск). Серия 97 — региональная, разработана специально для условий Западной Сибири с учётом повышенных теплоизоляционных требований.
Конструктивная схема — поперечно-стеновая: несущие железобетонные панели расположены перпендикулярно фасаду с шагом 3,0–3,6 м. Перекрытия — железобетонные плиты — опираются именно на эти поперечные стены. Наружные стены — трёхслойные панели с утеплителем. Толщина внутренних несущих стен — 140–180 мм (железобетон), ненесущих перегородок — 80–100 мм (гипсобетон).
Для перепланировки это означает серьёзные ограничения. Стены между комнатами, между кухней и комнатой — как правило несущие. В отличие от монолитных домов, здесь нельзя просто убрать перегородку между кухней и залом. Определить несущую стену можно по толщине: 140 мм и более — несущая (железобетон), 80–100 мм — ненесущая (гипсобетон).
Какие перепланировки доступны
В панельном доме серии 97 варианты перепланировки ограничены, но они есть. Основной ресурс — мокрые зоны и ненесущие перегородки коридора.
Объединение санузла. Если в квартире раздельный санузел — перегородка между ванной и туалетом обычно ненесущая (80–100 мм, гипсобетон). Её можно демонтировать, получив совмещённый санузел. Площадь увеличится незначительно, но размещение сантехники станет рациональнее.
Расширение санузла за счёт коридора. Часть коридора (нежилая площадь) присоединяется к санузлу. Обязательна гидроизоляция. Мокрая зона не должна оказаться над жилыми комнатами соседа — над коридором допускается.
Демонтаж перегородок коридора. Некоторые перегородки, формирующие коридор, могут быть ненесущими (80–100 мм). Их демонтаж увеличивает пространство прихожей или комнаты. Определить несущую стену должен проектировщик.
Устройство проёма в несущей стене. Технически возможно, но сложно: проём в железобетонной панели 140 мм требует усиления металлической рамой и расчёта. Допускается на верхних этажах, на нижних может быть запрещён. Ширина ограничена — обычно до 900 мм.
При реконструкции многоквартирного жилого здания с изменением местоположения помещений с мокрыми процессами (по 5.4) в квартирах (с учетом 7.20) следует выполнять мероприятия по гидроизоляции с учетом требований раздела 7 СП 29.13330.2011, раздела 8 СП 71.13330.2017, шумо- и виброизоляции и расчет на обеспечение надежности несущих конструкций, на которых предусматривается установка санитарно-технических приборов.
Что запрещено в панельном доме серии 97
Панельная конструкция серии 97 создаёт жёсткие рамки для перепланировки. Несущие стены — основа здания, их демонтаж или ослабление запрещены.
Снос несущих стен. Поперечные железобетонные панели толщиной 140–180 мм — несущие. Их демонтаж создаёт угрозу обрушения перекрытий. Проём возможен только по проекту с усилением и только в определённых местах.
Объединение кухни с комнатой. В большинстве планировок серии 97 стена между кухней и комнатой — несущая. Даже если кухня с электроплитой, полностью убрать несущую стену нельзя. Максимум — проём с усилением.
Расширение санузла за счёт жилых комнат. Мокрые зоны не могут располагаться над жилыми помещениями соседей. Расширение только за счёт нежилых помещений (коридор, кладовая).
Ликвидация вентиляции. Вентканалы проходят в стеновых панелях — их заделка, уменьшение сечения запрещены.
Штробление несущих панелей. Горизонтальные штробы в железобетонных панелях запрещены — перерезают рабочую арматуру. Вертикальные штробы глубиной до 10 мм допускаются в отдельных случаях по проекту.
Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме — влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц — от четырёх тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
Проект перепланировки: кто автор серии 97
Серия 97 разработана для ЗСЖБ №6 (Омск). Автор проекта — проектный институт, работавший по заказу завода. В Омске нет нормативного требования обращаться к автору серии за техническим заключением — это московская практика (ПП 508-ПП, МНИИТЭП). Проект выполняет любая СРО-организация.
Однако для перепланировки в панельном доме проект значительно сложнее, чем в монолитном. Если затрагиваются несущие стены (проём), нужно инструментальное обследование конструкций, расчёт несущей способности, проект усиления с металлическими элементами. Это увеличивает сроки и сложность согласования.
Для перепланировки без затрагивания несущих конструкций (объединение санузла, расширение за счёт коридора) проект стандартный: план до и после, экспликация, раздел гидроизоляции.
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
Согласование в ЦАО Омска
«Тарская крепость» расположена в Центральном административном округе Омска. Заявление подаётся в администрацию ЦАО через МФЦ «Мои документы» — ближайший офис МФЦ или ближайший МФЦ.
Документы: заявление, правоустанавливающие документы (или выписка ЕГРН), проект перепланировки от СРО-организации, техпаспорт (необязательно). При ипотеке — согласие банка. Срок — 45 дней.
В Омске действуют федеральные нормы. Администрация ЦАО проверяет проект на соответствие ЖК РФ и строительным нормам. Для панельного дома серии 97 особое внимание — к несущим конструкциям: любой проём в несущей стене потребует детального обоснования.
После согласования: работы по проекту, акт приёмочной комиссии, внесение изменений в кадастр. Самовольная перепланировка — штраф 2000–2500 руб. для граждан плюс обязанность восстановить исходное состояние.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя.
Частые вопросы
Поперечные железобетонные стены толщиной 140–180 мм — несущие. Они расположены перпендикулярно фасаду с шагом 3–3,6 м. Ненесущие — тонкие гипсобетонные перегородки 80–100 мм (между ванной и туалетом, некоторые в коридоре).