ЖК «Снегири» — крупный жилой комплекс из 19 домов высотой 12–22 этажа в Кировском административном округе Омска, застройщик DOGMA. Монолитный каркас с ненесущими перегородками из газобетона открывает широкие возможности для перепланировки. Электрические плиты позволяют объединять кухню с гостиной без двери. Согласование проводится через администрацию КАО, подача — через МФЦ Кировского округа. Срок рассмотрения — 45 дней (ст. 26 ЖК РФ).
Конструктивные особенности ЖК «Снегири»
ЖК «Снегири» — один из крупнейших жилых комплексов Омска: 19 монолитных домов от 12 до 22 этажей в Кировском административном округе, застройщик DOGMA. Конструктивная схема — монолитный каркас: несущие железобетонные колонны, монолитные перекрытия, наружные стены из кирпича или навесных панелей.
Внутриквартирные перегородки выполнены из газобетонных блоков толщиной 100–150 мм — они ненесущие и не участвуют в восприятии нагрузок от перекрытий. Перекрытия опираются на колонны, а не на стены. Это ключевое отличие от панельных и кирпичных домов, где внутренние стены часто несущие.
Квартиры сданы с электрическими плитами. Высота потолков варьируется от 2,65 до 2,8 м в зависимости от секции и этажа. В домах предусмотрены грузовые лифты, что упрощает доставку стройматериалов при ремонте.
Проектная документация должна включать инструкцию по эксплуатации квартир и помещений общественного назначения многоквартирного жилого здания, которая должна содержать данные для обеспечения безопасности в процессе эксплуатации, в том числе: схемы скрытой электропроводки, места расположения вентиляционных коробов, других элементов многоквартирного жилого здания и его оборудования, в отношении которых строительные действия не должны осуществляться жильцами и арендаторами в процессе эксплуатации.
Что можно перепланировать в «Снегирях»
Монолитный каркас DOGMA даёт собственникам в «Снегирях» максимальную свободу при перепланировке. Все внутренние перегородки можно демонтировать, перенести или заменить — несущую функцию они не выполняют.
Объединение кухни с гостиной. Электроплита + ненесущая перегородка = полный демонтаж стены и создание единого пространства кухни-гостиной. Не нужна дверь или перегородка, как в домах с газом.
Перенос и расширение санузла. Мокрые зоны можно расширить за счёт коридора, прихожей, кладовой. Перенос допускается, если новое расположение не попадает над жилыми комнатами соседа снизу. Обязательна гидроизоляция всей площади новой мокрой зоны.
Изменение числа и конфигурации комнат. Из трёхкомнатной квартиры можно сделать двухкомнатную с большой гостиной или, наоборот, разделить большую комнату на два помещения. Минимальные площади: гостиная — 16 м² (в многокомнатной), спальня — 8 м², кухня — 8 м².
Устройство гардеробных и ниш. Часть коридора или комнаты отделяется перегородкой из ГКЛ под гардеробную, постирочную или рабочий кабинет.
Площадь жилых комнат и вспомогательных помещений в квартирах должна быть, м, не менее: 14 - общей жилой комнаты в однокомнатной квартире; 16 - общей жилой комнаты в квартирах с числом жилых комнат две и более; 8 - спальни (10 - на двух человек); 8 - кухни; 6 - кухонной зоны в кухне-столовой.
Какие запреты действуют в монолитных домах DOGMA
Свобода планировки в монолите не отменяет федеральные строительные нормы. Ряд работ запрещён в любом доме независимо от конструктивной схемы.
Затрагивание несущих колонн. Штробление, сверление сквозных отверстий, уменьшение сечения колонны — запрещены. Колонны воспринимают нагрузку от всех вышележащих этажей. Даже неглубокий паз для проводки ослабляет арматурный каркас.
Мокрые зоны над жилыми помещениями. Нельзя перенести санузел или кухню на место жилой комнаты, если этажом ниже находится жилая комната соседа. Исключение — квартира на первом этаже над нежилым помещением (офис, магазин).
Ликвидация вентиляции. Вентиляционные короба и шахты — общедомовое имущество. Их уменьшение, заделка или перенос запрещены независимо от типа дома.
Перенос радиаторов на балкон. Подключение отопительных приборов к общедомовой системе на лоджии или балконе запрещено — это нарушает гидравлический режим и тепловой баланс дома.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Кто разрабатывает проект перепланировки
Проект перепланировки для квартиры в «Снегирях» выполняет любая проектная организация с допуском СРО. Обращение к DOGMA как застройщику не требуется — в Омске нет такого требования. Застройщик может предоставить исходную проектную документацию (план этажа с указанием конструктивных элементов), что ускорит работу проектировщика.
Состав проекта: план квартиры до и после, экспликация помещений, при затрагивании мокрых зон — раздел по гидроизоляции. Если возводятся новые перегородки — расчёт нагрузок на перекрытие. Перегородки из материалов с нагрузкой свыше 150 кг/м² (кирпич) потребуют расчёта несущей способности перекрытия.
Техническое заключение подтверждает, что планируемые работы не нарушают несущих конструкций. Для монолитного дома с ненесущими перегородками это заключение обычно проще, чем для панельного, — не нужно обследовать несущие стены.
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
Порядок согласования в КАО Омска
ЖК «Снегири» находится в Кировском административном округе Омска. Заявление на согласование перепланировки подаётся в администрацию КАО через МФЦ «Мои документы» Кировского округа — подать можно в ближайшем МФЦ (18 офисов в Омске, сайт мфц-омск.рф).
Пакет документов: заявление по установленной форме, правоустанавливающие документы на квартиру (или выписка ЕГРН), проект перепланировки от СРО-организации, техпаспорт (необязательно — орган запросит сам). Если квартира в ипотеке — согласие банка-кредитора.
Решение о согласовании или отказе принимается не позднее 45 дней с момента подачи полного пакета. После одобрения выполняются работы, оформляется акт приёмочной комиссии, изменения вносятся в кадастровый учёт через Росреестр.
В Омске действуют федеральные нормы без местных дополнений — аналога московского ПП 508-ПП в городе нет. Это упрощает процесс: меньше специфических требований, ориентир — ЖК РФ, СП 54, ФЗ-123.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя.
Частые вопросы
Несущие элементы — железобетонные колонны (сечение 300–400 мм) и наружные стены. Все внутриквартирные перегородки из газобетона 100–150 мм — ненесущие. Их можно демонтировать, переносить, заменять.