«Кварталы Драверта» — жилой комплекс от застройщика «Брусника» в Кировском административном округе Омска. Монолитно-кирпичные дома высотой 7–17 этажей. Каркасная конструктивная схема: несущие — железобетонные колонны и наружные стены, внутренние перегородки из газобетона не несут нагрузки. Электроплиты снимают ограничения по объединению кухни с комнатой. Проект перепланировки выполняет любая СРО-организация, обращение к «Бруснике» не требуется.
Конструктивные особенности «Кварталов Драверта»
«Кварталы Драверта» — жилой комплекс от девелопера «Брусника» в Кировском округе Омска. Дома высотой от 7 до 17 этажей выполнены по монолитно-кирпичной технологии: монолитный железобетонный каркас (колонны + перекрытия), кирпичные наружные стены, внутриквартирные перегородки из газобетона.
«Брусника» проектирует дома с учётом возможной перепланировки: планировки квартир продуманы так, чтобы несущие колонны располагались по периметру и в зоне лестнично-лифтового узла, оставляя внутреннее пространство квартиры свободным. Перегородки толщиной 100–120 мм выполнены из газобетонных блоков — их демонтаж и перенос не затрагивают несущий каркас.
Все квартиры оборудованы электрическими плитами, высота потолков — 2,7–2,8 м. Увеличенная высота даёт запас: даже после устройства стяжки пола (50–80 мм) и натяжного потолка чистовая высота остаётся выше минимальных 2,5 м.
Высота (от пола до потолка) жилых комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических подрайонах строительства IА, IБ, IГ, IД и IVА, определяемых по СП 131.13330, должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических подрайонах строительства - не менее 2,5 м.
Какие стены несущие в домах Брусники
В монолитно-кирпичных домах «Брусники» несущие элементы — железобетонные колонны прямоугольного или круглого сечения (300–500 мм) и наружные кирпичные стены. Внутриквартирные перегородки из газобетона 100–120 мм не несут нагрузки от перекрытий — их можно определить по толщине: всё, что тоньше 200 мм, — ненесущее.
Монолитные перекрытия толщиной 200–220 мм опираются исключительно на колонны. Стены между комнатами, между кухней и гостиной, в коридоре — всё это лёгкие газобетонные перегородки, которые можно демонтировать полностью.
Отличить несущую колонну от перегородки просто: колонна — бетонная, сечением от 300 мм, часто выступает из плоскости стены. Перегородка — газобетон, 100–120 мм, легко простукивается. При сомнениях проектировщик с допуском СРО проведёт обследование и выдаст заключение.
Доступные варианты перепланировки
Монолитный каркас и электроплита открывают в «Кварталах Драверта» практически все варианты перепланировки, доступные в жилых домах.
Кухня-гостиная. Ненесущая перегородка между кухней и комнатой демонтируется полностью. Электроплита снимает ограничение по газу — дверь не требуется. Единое пространство можно зонировать барной стойкой, островом или мебелью.
Расширение санузла. Санузел можно расширить за счёт коридора, прихожей, встроенного шкафа. Мокрая зона не должна оказаться над жилыми комнатами соседа снизу. Гидроизоляция обязательна по всей площади расширенного помещения.
Мастер-спальня. Из части большой комнаты можно выделить гардеробную и санузел при мастер-спальне. Перегородка из ГКЛ, санузел подключается к существующему стояку — при условии, что мокрая зона располагается над нежилыми помещениями соседей.
Изменение числа комнат. Большую комнату делят перегородкой на две (спальня + кабинет) или объединяют две комнаты в одну. Минимум площадей: спальня — 8 м², гостиная — 16 м² в многокомнатной квартире.
Площадь жилых комнат и вспомогательных помещений в квартирах должна быть, м, не менее: 14 - общей жилой комнаты в однокомнатной квартире; 16 - общей жилой комнаты в квартирах с числом жилых комнат две и более; 8 - спальни (10 - на двух человек); 8 - кухни; 6 - кухонной зоны в кухне-столовой.
Кто делает проект перепланировки
Проект перепланировки для квартиры в «Кварталах Драверта» выполняет любая проектная организация с допуском СРО. Обращение к застройщику «Брусника» не требуется — в Омске нет нормативного акта, обязывающего получать техническое заключение от автора проекта дома.
На практике «Брусника» выдаёт проектную документацию (план этажа с конструктивной схемой) по запросу собственника. Это ускоряет работу проектировщика, но не является обязательным условием для согласования.
В проект входят: план до и после перепланировки, экспликация, при работах с мокрыми зонами — раздел гидроизоляции, при возведении перегородок — расчёт нагрузки на перекрытие. Для монолитного дома проект обычно проще, чем для панельного: не нужно обследование несущих стен, усиление проёмов, расчёт металлических рам.
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
Порядок согласования в КАО Омска
«Кварталы Драверта» расположены в Кировском административном округе. Согласование проводится через администрацию КАО, подача документов — через ближайший МФЦ «Мои документы» (18 офисов в Омске, сайт мфц-омск.рф).
Документы по ЖК РФ (ст. 26): заявление, правоустанавливающие документы (или выписка ЕГРН), проект от СРО, техпаспорт (орган запросит сам). При ипотеке — согласие банка. Срок рассмотрения — до 45 дней.
После получения разрешения выполняются работы по проекту, затем — акт приёмочной комиссии и внесение изменений в кадастровый учёт. В Омске нет местного постановления, аналогичного московскому ПП 508-ПП, — администрация ориентируется на федеральные нормы.
Самовольная перепланировка (работы до получения разрешения) влечёт штраф от 2000 до 2500 руб. для граждан по ст. 7.21, ч. 2 КоАП РФ, плюс требование вернуть квартиру в прежнее состояние.
Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме — влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц — от четырёх тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
Частые вопросы
Да. Все внутриквартирные перегородки — газобетон 100–120 мм, ненесущие. Их можно демонтировать полностью. Несущие колонны и наружные стены трогать нельзя.