«Серебряный берег» — жилой комплекс из 12 кирпичных домов высотой 9–15 этажей в Советском административном округе Омска. В отличие от монолитных новостроек, где все перегородки ненесущие, кирпичные дома имеют смешанную конструктивную схему: несущие кирпичные стены толщиной 380–510 мм чередуются с ненесущими перегородками 120 мм. Перед планированием перепланировки обязательно определить, какие стены несущие — это задача проектировщика с допуском СРО. Согласование через администрацию САО, подача через МФЦ.
Конструктив кирпичных домов «Серебряного берега»
ЖК «Серебряный берег» — 12 кирпичных жилых домов высотой 9–15 этажей в Советском округе Омска. Наружные стены — кирпич 510 мм (два кирпича), внутренние несущие стены — кирпич 380 мм (полтора кирпича). Перегородки — кирпич 120 мм (полкирпича) или газобетон.
Конструктивная схема — смешанная: продольные и поперечные несущие стены воспринимают нагрузку от перекрытий. В отличие от монолита, где несущие только колонны, в кирпичном доме несущей может быть любая стена толщиной 380 мм и более. Определить на глаз не всегда просто — нужно замерить толщину без отделки (штукатурка добавляет 20–40 мм).
Перекрытия — сборные железобетонные плиты. Высота потолков — 2,6–2,7 м. Квартиры могут быть как с газовыми, так и с электрическими плитами — зависит от корпуса и года сдачи. Наличие газа создаёт дополнительные ограничения.
Что можно перепланировать в кирпичном доме
Возможности перепланировки в кирпичном доме зависят от конкретной планировки и расположения несущих стен. В «Серебряном берегу» доступны следующие варианты.
Объединение санузла. Перегородка между ванной и туалетом — обычно кирпич 120 мм или газобетон. Она ненесущая, можно демонтировать.
Расширение санузла за счёт коридора. Нежилая площадь коридора присоединяется к санузлу с устройством гидроизоляции.
Демонтаж ненесущих перегородок. Все перегородки толщиной 120 мм и менее (кирпич в полкирпича, газобетон) можно сносить. Это может быть стена между коридором и комнатой, между двумя комнатами — если она ненесущая.
Проём в несущей стене. В кирпичной стене 380 мм возможен проём с усилением металлической рамой. Размер ограничен: на верхних этажах — до 900–1200 мм, на нижних может быть уменьшен или запрещён. Обязателен проект от СРО с расчётом.
Объединение кухни с комнатой (при электроплите). Если стена между кухней и комнатой ненесущая и плита электрическая — полный демонтаж. Если стена несущая — только проём. Если газовая плита — обязательна дверь с плотным притвором.
Площадь жилых комнат и вспомогательных помещений в квартирах должна быть, м, не менее: 14 - общей жилой комнаты в однокомнатной квартире; 16 - общей жилой комнаты в квартирах с числом жилых комнат две и более; 8 - спальни (10 - на двух человек); 8 - кухни; 6 - кухонной зоны в кухне-столовой.
Ограничения перепланировки в кирпичных домах
Кирпичные дома «Серебряного берега» имеют ряд ограничений, связанных с конструктивной схемой.
Несущие стены нельзя сносить. Все кирпичные стены толщиной 380 мм и более — потенциально несущие. Их демонтаж угрожает устойчивости здания. Проём возможен только по проекту с усилением.
Газовая плита (в отдельных корпусах). Если кухня газифицирована — объединение с жилой комнатой без двери запрещено. Раздвижная дверь с плотным притвором — минимальное условие.
Вентканалы в кирпичных стенах. В кирпичных домах вентиляционные каналы часто проходят внутри несущих стен. При устройстве проёма нужно точно знать расположение каналов — пересечение вентканала запрещено.
Мокрые зоны. Расширение санузла только за счёт нежилых помещений. Перенос кухни — только если под ней не жилые комнаты. Гидроизоляция обязательна.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Проект и обследование конструкций
Для перепланировки в кирпичном доме «Серебряного берега» критически важно определить, какие стены несущие. Проектировщик с допуском СРО проводит обследование: замеряет толщину стен без отделки, изучает проектную документацию (если доступна), при необходимости — вскрывает участок стены для определения материала.
Если затрагиваются несущие стены (проём) — нужно инструментальное обследование: определение прочности кладки, состояния перемычек, наличия вентканалов. По результатам — проект усиления с расчётом металлической рамы и допустимого размера проёма.
Если работы не затрагивают несущих конструкций (объединение санузла, снос перегородки 120 мм) — проект стандартный, без обследования. Состав: планы до и после, экспликация, раздел гидроизоляции.
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
Согласование в САО Омска
«Серебряный берег» — Советский административный округ. Подача документов через ближайший МФЦ «Мои документы» в администрацию САО.
Пакет документов: заявление, выписка ЕГРН, проект от СРО, техпаспорт (необязательно). Ипотечная квартира — согласие банка. Срок рассмотрения — 45 дней.
Федеральные нормы — основа. Местных дополнений, аналогичных московскому ПП 508-ПП, в Омске нет. После одобрения: работы по проекту, акт приёмочной комиссии, изменения в ЕГРН.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя.
Частые вопросы
Все кирпичные стены толщиной 380 мм и более — потенциально несущие. Перегородки 120 мм (полкирпича) и тоньше — ненесущие. Точное определение — по проектной документации или обследованию.