Согласование перепланировки в кирпичном доме: нюансы и порядок
Перепланировка в кирпичном доме: проёмы в несущих стенах, дома с деревянными перекрытиями, монолитно-каркасные здания. Порядок согласования в 2026 году.
Согласование перепланировки в кирпичном доме проходит по стандартной процедуре — через жилищную инспекцию на основании проекта и технического заключения. Главное отличие от панельных домов: кирпичная кладка хорошо воспринимает перераспределение нагрузок, поэтому проёмы в несущих стенах здесь согласовывают значительно чаще. Актуально по данным на 2026 год.
30–45 днейрассмотрение заявления
3 этапаобследование по ГОСТ 31937
25 сммин. заделка арматуры перемычки
Чем кирпичный дом отличается от других при перепланировке
Согласование перепланировки квартиры в кирпичном доме по процедуре ничем не отличается от стандартного: нужен проект, техническое заключение и разрешение жилищной инспекции. Однако конструктивные особенности кирпичных зданий открывают возможности, недоступные в панельных домах.
В строительном смысле кирпичный дом — это здание, где несущую функцию выполняют стены, возведённые из кирпича. Несущие стены в таких домах, как правило, также кирпичные, хотя ненесущие перегородки могут быть из любого материала: гипсолита, пеноблоков или гипсокартона. Толщина несущей кирпичной стены обычно составляет от 38 до 64 см (в полтора-два с половиной кирпича), тогда как ненесущие перегородки — от 12 до 25 см.
Ключевое преимущество кирпича как материала — высокая способность перераспределять нагрузки через кладочный массив. Именно поэтому многие администрации и жилищные инспекции дают разрешение на устройство проёма в кирпичной несущей стене там, где в панельном доме это было бы невозможно. Согласно СП 70.13330.2012, «не допускается ослабление каменных конструкций отверстиями, бороздами, нишами, монтажными проёмами, не предусмотренными проектом или ППР» — то есть любой проём требует проектного решения, но само устройство проёма с усилением технически осуществимо.
Отдельно стоит оговориться о том, какой дом является «кирпичным» на самом деле. Многие жители ошибочно считают свой дом кирпичным, видя кирпич на фасаде. Но это может быть монолитно-каркасный дом, облицованный кирпичом, — принципиально иной конструктив с другим набором разрешённых работ.
💡
Как определить тип дома: запросите технический паспорт в БТИ или посмотрите серию дома на сайте вашего города. В Москве тип конструкции дома есть в карточке на портале mos.ru в разделе «Дома» — достаточно ввести адрес.
Проёмы в несущих стенах кирпичного дома
Устройство проёма в несущей кирпичной стене — самое частое и самое востребованное вмешательство при перепланировке. В отличие от панельных домов, где автор проекта (МНИИТЭП или другая организация) крайне редко даёт согласие на подобные работы, в кирпичных домах это согласовывается значительно проще.
Технически работы выполняются так: в кирпичной кладке вырубают проём нужной ширины, над ним устанавливают металлическую балку (перемычку — швеллер или двутавр), которая принимает на себя нагрузку от вышележащей кладки. Согласно СП 70.13330.2012 (п. 9.2.8), при устройстве рядовых кирпичных перемычек стальная арматура укладывается «в слое раствора толщиной 30 мм», должно быть «не менее трёх стержней», а «заделка в простенки — не менее 25 см». Для металлических несущих перемычек параметры устанавливает проект.
Перед началом работ обязательно техническое заключение от организации с допуском СРО. Согласно ГОСТ 31937-2011, обследование несущих стен проходит в три этапа: подготовительный (сбор документации), предварительное визуальное обследование и инструментальное обследование с измерением фактической прочности кладки. По итогам организация устанавливает категорию технического состояния конструкции — нормативное, работоспособное, ограниченно работоспособное или аварийное. Проём согласовывают только при нормативном или работоспособном состоянии.
Параметр
Кирпичный дом
Панельный дом
Монолитный дом
Проём в несущей стене
◐ Возможен с усилением
✗ Как правило, запрещён
◐ По проекту автора дома
Демонтаж подоконного блока
✓ Разрешён (при условии ненесущей части)
✗ Запрещён
✓ Разрешён
Снос ненесущих перегородок
✓ Разрешён
✓ Разрешён
✓ Разрешён
Техзаключение от автора проекта дома
◐ Как правило, не требуется
✗ Обязательно
✗ Обязательно
Демонтаж несущей стены полностью
✗ Запрещён
✗ Запрещён
✗ Запрещён
Важный нюанс — подоконный блок («подоконный пенёк»). В кирпичных домах нижняя часть оконного проёма нередко не несёт конструктивной нагрузки, поэтому её демонтаж (с превращением окна в дверной проём или арку на балкон) согласовывают относительно легко. Это особенно актуально при присоединении балкона или лоджии — в кирпичных домах такие работы проводятся чаще, чем в панельных.
⚠️
Запрет из ПП Москвы № 508-ПП, п. 9.3: запрещено «нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение». А по п. 9.10 — «устройство проёмов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах» запрещена категорически, даже в кирпичных домах. Убедитесь, что стена — рядовая несущая, а не пилон или диафрагма жёсткости.
Монолитно-каркасный дом под маской кирпичного
Внешне монолитно-каркасный дом с кирпичной облицовкой неотличим от настоящего кирпичного. Однако конструктивно это абсолютно разные здания с разными правилами перепланировки. В монолитно-каркасном доме порядок возведения таков: сначала отливают монолитный железобетонный каркас (колонны и перекрытия), затем кирпичом или другими материалами закладывают наружные стены. Эти стены — лишь ограждающие конструкции, они не несут нагрузок от перекрытий.
Это означает, что в монолитно-каркасном доме наружные кирпичные стены демонтировать нельзя — они являются частью ограждающих конструкций и общего имущества дома. Несущими конструкциями здесь служат монолитные колонны и стены-диафрагмы жёсткости из железобетона. Их изменение согласно ПП 508-ПП п. 9.10 запрещено категорически: «устройство проёмов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах» недопустимы.
Внутренние перегородки в монолитно-каркасных домах, напротив, чаще всего ненесущие — пеноблок, гипсолит или гипсокартон. Их можно демонтировать свободно. Именно поэтому в таких домах часто предлагают квартиры со свободной планировкой.
Кирпичный дом с деревянными перекрытиями
Это особая категория, требующая отдельного внимания. Речь идёт о старых кирпичных домах постройки до 1950-х годов, а нередко и дореволюционных. Возраст таких зданий — от 70 лет и старше. Часть из них — объекты культурного наследия, согласование перепланировки в которых проходит с обязательным участием Департамента культурного наследия.
Главная особенность таких домов — взаимозависимость конструктивных элементов. Из-за естественной усадки здания за десятки лет эксплуатации даже формально ненесущие стены берут на себя часть нагрузки от деформировавшихся деревянных перекрытий. Такие стены называют самонесущими. Их снос без дополнительного обследования и проектного решения может привести к непредсказуемым последствиям.
Согласно ПП Москвы № 508-ПП (п. 2.2.7 и 2.2.10), в домах с деревянными перекрытиями по проекту выполняются даже изменение конструкции полов и устройство или разборка перегородок — работы, которые в других домах могут относиться к уведомительному порядку. В Москве в обязательном порядке потребуют подготовку проекта и заключения от ГБУ «Экспертный центр».
В зависимости от региона согласования требования могут отличаться, однако повсеместно в таких домах придётся получить дополнительное техническое заключение специализированной организации. В Москве и Московской области список организаций, имеющих право выдавать подобные заключения, ограничен.
🚫
Аварийный дом: ПП 508-ПП (п. 9.15) прямо запрещает «мероприятия по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными». Уточните статус дома на сайте реформы ЖКХ (reformagkh.ru) или в администрации.
Как проходит согласование в кирпичном доме
Процедура согласования для кирпичных домов подчиняется статьям 25–28 Жилищного кодекса РФ. На практике она включает несколько ключевых этапов, каждый из которых важен. Начинается всё с технического обследования по ГОСТ 31937-2011: специализированная организация с допуском СРО выезжает на объект, осматривает конструкции и определяет их техническое состояние. Заключение организации по итогам обследования «должно содержать достаточные данные для принятия обоснованного решения» (п. 4.5 ГОСТ 31937-2011). Без этого документа к разработке проекта не приступают.
На основании технического заключения проектная организация с допуском СРО разрабатывает проект перепланировки. В нём указывают конкретные работы: демонтаж перегородок, устройство проёма с металлическим усилением, изменение планировки помещений. Проект устройства проёма в несущей кирпичной стене должен содержать конструктивный раздел с расчётом перемычки — согласно СП 70.13330.2012 «устройство проёмов должно быть согласовано с проектной организацией и учитывать возможное влияние на прочность прорезаемой конструкции» (п. 5.14.1).
Готовый пакет документов подаётся в жилищную инспекцию. В Москве это Мосжилинспекция (через портал mos.ru), в большинстве регионов — через МФЦ или местную администрацию. Срок рассмотрения по ст. 26 ЖК РФ — до 45 рабочих дней для документов, связанных с несущими конструкциями. После получения решения о согласовании приступают к ремонту.
Завершающий этап — приёмка выполненных работ и внесение изменений в ЕГРН. Представители жилищной инспекции осматривают квартиру и сверяют с проектом. Затем кадастровый инженер готовит новый технический план, и на его основании в Росреестре регистрируют обновлённую планировку. На руках у собственника остаётся актуальная выписка из ЕГРН.
✅
Если квартира в ипотеке: банк и страховая компания должны письменно согласиться с перепланировкой ещё до подачи документов в инспекцию. Подробнее — в статье о перепланировке ипотечной квартиры.
Что нельзя делать даже в кирпичном доме
Кирпичная конструкция не даёт иммунитета от запретов. Ряд работ недопустим в любом типе дома, и кирпичные здесь не исключение. Согласно ПП Москвы № 508-ПП, категорически запрещено: объединять газифицированное помещение с жилой комнатой (п. 9.16), ликвидировать или уменьшать сечение вентиляционных каналов (п. 9.5), устраивать водяной тёплый пол от общедомовых систем отопления (п. 9.8), увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх допустимой (п. 9.6).
Полный снос несущей кирпичной стены также запрещён — даже если технически это возможно, ни одна жилищная инспекция в России не согласует работу, «нарушающую прочность и устойчивость несущих конструкций здания» (ПП 508-ПП, п. 9.3). Разрешается только устройство проёма с обязательным металлическим усилением по проекту.
В старых кирпичных домах (сталинки, дома постройки до 1960-х) дополнительным ограничением служит состояние самих конструкций. Если обследование по ГОСТ 31937-2011 выявит «ограниченно работоспособное состояние» несущих стен — потребуются мероприятия по усилению конструкций, прежде чем можно приступить к перепланировке. При «аварийном состоянии» перепланировка невозможна в принципе.
В кирпичных домах у нас больше инструментов для согласования, чем в панельных. Проём в несущей кирпичной стене — решаемая задача при правильно подготовленном проекте. Но именно здесь важно не ошибиться с обследованием: в старых сталинках я встречал стены, которые внешне выглядят крепко, а по факту кладка разрушена изнутри от влажности или механических повреждений прошлых хозяев. Заключение по ГОСТ 31937 в таких домах — не формальность, а реальная защита от аварийной ситуации.
