Центральный административный округ (ЦАО) Москвы — самый сложный округ для перепланировки из-за исторической застройки. Включает 10 районов: Арбат, Басманный, Замоскворечье, Красносельский, Мещанский, Пресненский, Таганский, Тверской, Хамовники, Якиманка. Доминирующий жилой фонд: дореволюционные кирпичные дома, сталинки 1930-1950-х годов, поздняя советская застройка и современные элитные ЖК. Значительная часть исторических зданий — объекты культурного наследия федерального и регионального значения. Согласование перепланировки в ЦАО идёт по общей для всей Москвы процедуре: через Мосжилинспекцию на mos.ru, срок 20 рабочих дней. Ключевое отличие ЦАО — частая необходимость дополнительного согласования с Департаментом культурного наследия города Москвы.
Подача документов через Мосжилинспекцию
Согласование перепланировки в ЦАО Москвы проводится через Государственную жилищную инспекцию города Москвы (Мосжилинспекцию) — единый орган для всех 12 округов. Документы подаются электронно через портал mos.ru. Порядок определён Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011.
Стандартный пакет документов по ст. 26 ЖК РФ: заявление (заполняется на mos.ru), выписка ЕГРН, проект перепланировки от организации с допуском СРО, технический паспорт БТИ. Для ЦАО в большинстве случаев дополнительно потребуется заключение Департамента культурного наследия города Москвы — если дом имеет статус объекта культурного наследия.
Срок рассмотрения — 20 рабочих дней по п. 2.7.1.1 Приложения 2 ПП 508-ПП. Это самый короткий срок в России. Решение приходит в личный кабинет mos.ru в электронном виде. Бумажный экземпляр при необходимости можно получить в любом центре госуслуг «Мои документы».
Полномочия по предоставлению государственной услуги осуществляются Государственной жилищной инспекцией города Москвы (далее - Мосжилинспекция).
Жилой фонд ЦАО — исторические дома и сталинки
ЦАО — самый разнообразный и самый исторический округ Москвы. Жилой фонд здесь не похож на спальные районы: преобладают старые здания с уникальным конструктивом.
| Тип | Годы | Особенности |
|---|---|---|
| Дореволюционные доходные дома | до 1917 | Кирпич, толстые стены, деревянные или смешанные перекрытия, часто — памятники |
| Ранняя советская застройка | 1920-1930 | Конструктивизм, специфические планировки, часть домов — памятники |
| Сталинки | 1935-1955 | Кирпич, потолки 3-3,5 м, часто ненесущие перегородки |
| Поздняя советская застройка | 1960-1990 | Небольшая доля — хрущёвки и брежневки в отдельных местах ЦАО |
| Современные элитные ЖК | 2000-н.в. | Монолит, реконструкция исторических зданий |
Главная особенность ЦАО — высокий процент домов с деревянными или смешанными перекрытиями. Даже если дом не является памятником архитектуры, перепланировка в нём требует обязательного технического обследования конструкций. Деревянные балки имеют ограниченную несущую способность, и изменение расположения тяжёлых конструкций (новые перегородки, мебель, санузлы) может потребовать усиления.
Кирпичные сталинки в ЦАО — другой распространённый тип. Потолки 3-3,5 м, просторные комнаты, часто ненесущие внутренние перегородки. Это даёт простор для дизайнерских решений: объединение комнат, создание кухни-гостиной, гардеробных. Но и здесь обязательно техническое заключение — не все межкомнатные стены ненесущие.
Дома-памятники архитектуры в ЦАО
В Центральном округе Москвы сосредоточена значительная часть объектов культурного наследия города. Это и всемирно известные здания вроде дома на Моховой или дома Нирнзее, и менее заметные доходные дома начала XX века в Хамовниках, Якиманке, Басманном районе.
Для перепланировки в доме-памятнике обязательно заключение Департамента культурного наследия города Москвы — это прямое требование п. 12 Приложения 1 ПП 508-ПП. Без этого заключения Мосжилинспекция не примет решение о согласовании. Сам Департамент запрашивает заключение через межведомственное взаимодействие, но собственник может заказать его и самостоятельно.
Что ограничивается в домах-памятниках:
- Внешние изменения запрещены — замена окон на неаутентичные, изменение фасадов, пластиковые рамы вместо деревянных, установка кондиционеров на видимые фасады
- Демонтаж декора запрещён — лепнина, карнизы, розетки, исторические двери и окна должны сохраняться
- Планировка ограниченно меняется — особенно это касается парадных квартир с исторической планировкой начала XX века
- Тяжёлые работы ограничиваются — штробление несущих стен, значительные нагрузки на перекрытия требуют отдельных согласований
Проверить статус дома можно через Единый государственный реестр объектов культурного наследия или через сайт Департамента культурного наследия города Москвы. Для большинства домов ЦАО в исторической части (внутри Садового кольца) проверка обязательна перед началом любого проектирования.
Проведение работ, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящих Требований, осуществляется при наличии заключения Департамента культурного наследия города Москвы о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или многоквартирный дом, в котором оно находится, является объектом культурного наследия или выявленным объектом культурного наследия, предоставляемого посредством межведомственного информационного взаимодействия по запросу Государственной жилищной инспекции города Москвы (далее - Мосжилинспекция).
Особенности перепланировки в Центральном округе
Кроме статуса памятника архитектуры, в ЦАО есть свои специфические ситуации. Общие требования остаются федеральными: глава 4 ЖК РФ, СП 54, СанПиН, ФЗ-123, плюс ПП 508-ПП для Москвы.
Деревянные перекрытия — встречаются во многих домах до 1940 года, особенно в Замоскворечье, Хамовниках, Арбате. Они накладывают серьёзные ограничения: нельзя крепить на них тяжёлое оборудование, нельзя располагать мокрые зоны над несущими балками, нельзя увеличивать нагрузки без проектных расчётов.
Исторический облик подъездов и общедомовых помещений — в домах ЦАО подъезды часто имеют оригинальную плитку, лепнину, витражи. Любые работы, которые их затрагивают (прокладка коммуникаций, реконструкция входа в квартиру), подлежат согласованию не только с Мосжилинспекцией, но и с Департаментом культурного наследия.
Плотная застройка и узкие дворы — в историческом центре логистика ремонта сложная: узкие проезды, нет места для контейнеров и техники. Это не относится к юридической стороне перепланировки, но влияет на планирование работ.
Штраф за самовольную перепланировку — 2 000-2 500 руб. для граждан по ст. 7.21, ч. 2 КоАП РФ. Но для дома-памятника штраф — не главное: Мосжилинспекция и Департамент культурного наследия могут требовать приведения в исходное состояние, а нарушение охранного режима памятника — отдельная статья ответственности.
Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме — влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц — от четырёх тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
Частые вопросы
Подача электронно через mos.ru в Мосжилинспекцию — единый орган для всех округов Москвы. Срок 20 рабочих дней по ПП 508-ПП. Для домов-памятников к стандартному пакету добавляется заключение Департамента культурного наследия города Москвы.