ЖК «Зелёная река» — жилой комплекс из 14 домов в Кировском административном округе Омска, застройщик «Эталон». Дома монолитно-кирпичные, 7–15 этажей, сданы с электроплитами. Каркасная конструктивная схема означает, что несущую функцию выполняют железобетонные колонны и наружные стены, а все внутриквартирные перегородки — ненесущие. Это открывает максимальные возможности для перепланировки: объединение кухни с гостиной, перенос санузла, изменение числа комнат. Согласование проводится через администрацию КАО Омска, подача — через МФЦ.
Конструктивные особенности ЖК «Зелёная река»
ЖК «Зелёная река» построен компанией «Эталон» в Кировском административном округе Омска. Комплекс включает 14 домов высотой от 7 до 15 этажей. Конструктивная схема — монолитно-кирпичный каркас: несущие железобетонные колонны и монолитные перекрытия, наружные стены из кирпича, внутриквартирные перегородки из газобетона или пазогребневых плит.
Для перепланировки это идеальный вариант. В каркасных домах несущую нагрузку воспринимают колонны и наружные стены, а внутренние перегородки — самонесущие или ненесущие. Их толщина обычно 100–120 мм (газобетон, ПГП), что однозначно указывает на ненесущий характер. Монолитные перекрытия толщиной 200–220 мм опираются на колонны, а не на внутренние стены.
Квартиры сданы с электрическими плитами, что снимает ограничение по объединению кухни с жилой комнатой. В домах с газом объединение кухни и комнаты без двери запрещено, а в «Зелёной реке» этого ограничения нет. Высота потолков — от 2,65 до 2,75 м в зависимости от секции.
Высота (от пола до потолка) жилых комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических подрайонах строительства IА, IБ, IГ, IД и IVА, определяемых по СП 131.13330, должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических подрайонах строительства - не менее 2,5 м.
Какие перепланировки доступны в «Зелёной реке»
Монолитно-кирпичный каркас даёт максимум возможностей для перепланировки. Все внутриквартирные перегородки ненесущие — их можно демонтировать полностью, переносить, возводить новые. Ограничения касаются только несущих колонн, наружных стен и инженерных коммуникаций.
Объединение кухни с гостиной. Поскольку плита электрическая и перегородка между кухней и комнатой ненесущая, можно полностью убрать стену и получить единое пространство кухни-гостиной. Не требуется установка двери — ограничения по газу отсутствуют.
Изменение числа комнат. Можно разделить большую комнату на две (перегородкой из ГКЛ или ПГП) или объединить две комнаты в одну. Главное — соблюсти минимальные площади: жилая комната не менее 8 м², общая комната (гостиная) не менее 14 м² в однокомнатной или 16 м² в многокомнатной квартире.
Расширение или перенос санузла. Мокрые зоны можно расширить за счёт коридора и других нежилых помещений. Перенос санузла допускается при условии, что новое расположение не оказывается над жилыми комнатами соседей снизу. Обязательна гидроизоляция.
Устройство гардеробной, кладовой. Из части коридора или комнаты можно выделить гардеробную или кладовую с помощью лёгкой перегородки.
Площадь жилых комнат и вспомогательных помещений в квартирах должна быть, м, не менее: 14 - общей жилой комнаты в однокомнатной квартире; 16 - общей жилой комнаты в квартирах с числом жилых комнат две и более; 8 - спальни (10 - на двух человек); 8 - кухни; 6 - кухонной зоны в кухне-столовой.
Что нельзя делать даже в монолитном доме
Свобода перепланировки в монолите не означает полное отсутствие запретов. Федеральные нормы действуют в любом доме, независимо от конструктивной схемы.
Нельзя затрагивать несущие колонны. Даже частичное ослабление колонны (штробление, уменьшение сечения) запрещено — это основной несущий элемент каркаса. Сквозные отверстия, ниши в колоннах категорически недопустимы.
Нельзя размещать мокрые зоны над жилыми комнатами. Расширять санузел за счёт жилых комнат или переносить кухню на место спальни запрещено, если под вами — жилая комната соседа. Исключение — первый этаж или этаж над нежилым помещением.
Нельзя ликвидировать вентиляцию. Вентиляционные короба, шахты — общедомовое имущество. Заделка, уменьшение сечения, перенос вентканалов запрещены.
Нельзя выносить батареи на лоджию. Подключение радиаторов отопления к общедомовой системе на лоджии или балконе запрещено — это нарушает тепловой баланс всего дома.
Нельзя уменьшать помещения ниже норм. Кухня — не менее 8 м² (в однокомнатной — не менее 5 м²), спальня — не менее 8 м², высота потолков — не менее 2,5 м.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Нужен ли автор проекта для перепланировки
Для перепланировки в ЖК «Зелёная река» обращение к застройщику «Эталон» как к автору проекта не требуется. Техническое заключение и проект перепланировки может выполнить любая проектная организация с действующим допуском СРО.
Требование обращаться к автору проекта дома — московская практика, закреплённая в ПП 508-ПП и действующая только при затрагивании несущих конструкций в домах авторства МНИИТЭП. В Омске такого требования нет. Проект перепланировки выполняет организация с допуском СРО, техническое заключение — она же или специализированная экспертная организация.
Что входит в проект: план квартиры до и после перепланировки, экспликация помещений, раздел по гидроизоляции (если затрагиваются мокрые зоны), расчёт нагрузок на перекрытие (если возводятся новые перегородки). Для монолитного дома с ненесущими перегородками проект обычно проще и дешевле, чем для панельного или кирпичного, где нужно обследование несущих стен.
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
Как согласовать перепланировку в КАО Омска
ЖК «Зелёная река» расположен в Кировском административном округе Омска. Согласование перепланировки проводится через администрацию КАО. Подать документы можно через МФЦ «Мои документы» — ближайший к комплексу филиал расположен в ближайшем МФЦ «Мои документы» (18 офисов в Омске, сайт мфц-омск.рф).
Пакет документов по ЖК РФ (ст. 26): заявление по установленной форме, правоустанавливающие документы на квартиру (или выписка из ЕГРН), проект перепланировки от организации с допуском СРО, техпаспорт квартиры (можно не подавать — орган запросит сам). Если квартира в ипотеке — потребуется согласие банка.
Срок рассмотрения — не более 45 дней с момента подачи полного пакета. После получения разрешения выполняются работы, затем оформляется акт приёмочной комиссии, который направляется в Росреестр для внесения изменений в кадастровый учёт.
В Омске, в отличие от Москвы, нет аналога ПП 508-ПП — собственного городского постановления с детальным перечнем запрещённых работ. Ориентиром служат федеральные нормы: ЖК РФ, СП 54.13330.2022, ФЗ-123. Администрация округа при рассмотрении заявления проверяет соответствие проекта именно этим нормам.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя.
Частые ошибки при перепланировке в новостройках
Монолитные новостройки кажутся идеальными для перепланировки, но и здесь собственники допускают ошибки, которые приводят к отказу в согласовании или штрафам.
Начало работ до получения разрешения. Самая частая ошибка. Квартиру получили, ремонт начали — а заявление не подали. Самовольная перепланировка — штраф от 2000 до 2500 руб. для граждан (ст. 7.21, ч. 2 КоАП РФ). И это не всё: администрация обяжет привести квартиру в прежнее состояние за ваш счёт.
Штробление несущих колонн. В монолитных домах колонны — основа каркаса. Штробы для электропроводки или труб ослабляют колонну, уменьшая сечение арматуры. Проводку прокладывают в стяжке пола, в ненесущих перегородках или в штукатурном слое наружных стен.
Перенос мокрых зон над жилыми комнатами. Санузел или кухню перемещают на место бывшей спальни, не проверив, что находится этажом ниже. Если под новым санузлом — жилая комната соседа, согласование невозможно.
Возведение тяжёлых перегородок без расчёта. Перегородки из кирпича создают нагрузку свыше 150 кг/м² — для них нужен расчёт и проект. Лёгкие варианты: газобетон 100 мм, ПГП 80 мм, гипсокартон на каркасе.
Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме — влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц — от четырёх тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
Частые вопросы
Да. Все внутриквартирные перегородки в «Зелёной реке» — ненесущие (газобетон или ПГП, толщина 100–120 мм). Их можно демонтировать полностью. Нельзя трогать несущие колонны, наружные стены и вентиляционные шахты.