«Матрёшкин двор» — один из крупнейших панельных микрорайонов Новосибирска: 33 корпуса от застройщика ВИРА ГРУПП. Конструктивная схема — поперечно-стеновая: несущие — поперечные железобетонные панели, на которые опираются перекрытия. Это означает, что большинство внутренних стен в квартире несущие и не подлежат демонтажу. Ненесущие обычно только перегородки санузла и встроенные шкафы. Возможности перепланировки типичны для панельных домов: объединение санузла, проём в несущей стене (по проекту), расширение мокрых зон за счёт коридора.
Конструктив панельных домов «Матрёшкин двор»
ЖК «Матрёшкин двор» — 33 панельных корпуса от ВИРА ГРУПП в Новосибирске. Конструктивная схема — поперечно-стеновая. Несущие элементы — поперечные ЖБ-панели, которые воспринимают нагрузку от перекрытий всех вышерасположенных этажей.
Большинство внутренних стен в квартирах — несущие. Ненесущими являются перегородки санузла (гипсобетон или газобетон 80–100 мм) и встроенные шкафы. Определить несущую стену можно по толщине: ЖБ-панель 140–180 мм — несущая.
Высота потолков — 2,6–2,7 м. Перекрытия — сборные ЖБ-плиты. Тип плиты (газовая или электрическая) зависит от корпуса — необходимо проверять по конкретному адресу.
Варианты перепланировки в панельном доме
Панельная конструкция ограничивает варианты, но ряд изменений возможен.
Объединение санузла. Перегородка между ванной и туалетом — ненесущая. Демонтаж даёт совмещённый санузел большей площади.
Расширение санузла за счёт коридора. Нежилая площадь коридора присоединяется к санузлу. Гидроизоляция обязательна с актом скрытых работ.
Проём в несущей стене. Между кухней и комнатой или между комнатами — по проекту с усилением металлической рамой. Размер: 900–1200 мм на верхних этажах, на нижних — уже или запрет.
Демонтаж встроенных шкафов. Антресоли и встроенная мебель — ненесущие элементы, можно убрать.
Площадь жилых комнат и вспомогательных помещений в квартирах должна быть, м, не менее: 14 - общей жилой комнаты в однокомнатной квартире; 16 - общей жилой комнаты в квартирах с числом жилых комнат две и более; 8 - спальни (10 - на двух человек); 8 - кухни; 6 - кухонной зоны в кухне-столовой.
Ограничения панельной конструкции
Панельные дома — самый ограниченный тип для перепланировки.
Несущие стены. Снос поперечных ЖБ-панелей запрещён. Проём — только по проекту с расчётом усиления.
Газ (в части корпусов). Объединение газифицированной кухни с жилой комнатой без двери запрещено. Дверь с плотным притвором обязательна.
Мокрые зоны. Расширение — только за счёт нежилых помещений (коридор). За счёт жилых комнат — запрещено.
Вентканалы. Проходят в панелях стен — при устройстве проёма проверять расположение.
Перенос кухни. Над жилые помещения — запрещён.
Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме — влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц — от четырёх тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
Проект перепланировки
Проект от организации с допуском СРО. Если затрагиваются несущие стены — обследование: состояние панелей, вентканалы, расчёт проёма и усиления.
Если только ненесущие конструкции (объединение санузла, демонтаж шкафов) — обследование не нужно, проект стандартный.
Обращение к ВИРА ГРУПП за документацией полезно, но не обязательно. Проект выполняет любая СРО-организация.
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
Согласование в Новосибирске
Подача через МФЦ в администрацию района. Заявление, выписка ЕГРН, проект от СРО, техпаспорт (не обязателен). Ипотека — согласие банка. Срок — 45 дней.
После разрешения: работы по проекту, акт приёмочной комиссии, изменения в ЕГРН. Федеральные нормы, без местных дополнений.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя.
Частые вопросы
Поперечные ЖБ-панели (140–180 мм) — несущие. Перегородки санузла (80–100 мм) — ненесущие.