«Расцветай на Красном» — жилой комплекс от ГК Расцветай с монолитно-каркасной конструктивной схемой. В таких домах несущие элементы — только железобетонные колонны, пилоны и наружные стены (где предусмотрено проектом). Все внутриквартирные перегородки — ненесущие, выполнены из газобетона или пазогребневых плит. Это даёт максимальную свободу для перепланировки: можно убрать любую внутреннюю стену, объединить кухню с комнатой (электроплита), перенести санузел. Согласование — через администрацию района в Новосибирске, подача через МФЦ, срок рассмотрения 45 дней.
Конструктив монолитно-каркасного дома «Расцветай на Красном»
ЖК «Расцветай на Красном» — монолитно-каркасный жилой комплекс от новосибирского застройщика ГК Расцветай. Конструктивная схема — каркасная: нагрузку от перекрытий воспринимают железобетонные колонны и пилоны, а не стены. Перекрытия — монолитные железобетонные.
Для собственника это означает принципиальную вещь: все межкомнатные перегородки — ненесущие. Они выполнены из газобетонных блоков или пазогребневых плит и служат только для разделения пространства. Их можно сносить полностью, частично, переносить — несущая способность здания не пострадает.
Несущие элементы в квартире — это колонны (круглые или прямоугольные выступы) и пилоны (плоские широкие выступы у стен). Их трогать нельзя: ни штробить, ни ослаблять, ни тем более демонтировать. Наружные стены также могут быть несущими — зависит от проектного решения конкретного корпуса.
Высота потолков в ЖК «Расцветай на Красном» — от 2,7 м, что комфортно для перепланировки: даже после устройства подвесных потолков остаётся достаточная высота. Кухни оборудованы электроплитами — это снимает газовые ограничения.
Что можно перепланировать в монолитном доме
Монолитно-каркасная конструкция «Расцветай на Красном» предоставляет максимальную свободу перепланировки среди всех типов домов. Фактически квартира — это бетонная коробка с колоннами, внутри которой можно выстроить любую планировку.
Объединение кухни с комнатой. Перегородка между кухней и жилой комнатой — ненесущая. Плита электрическая. Полный демонтаж допускается без ограничений. Можно создать единое пространство кухни-гостиной.
Демонтаж любых перегородок. Стены между комнатами, коридором и комнатой, кладовой и комнатой — всё ненесущее. Можно сносить для создания студии, объединения комнат, расширения пространства.
Объединение и расширение санузла. Перегородка между ванной и туалетом ненесущая — объединение допускается. Расширение за счёт коридора (нежилая площадь) — тоже. Гидроизоляция обязательна с составлением акта скрытых работ.
Перенос кухни. В монолите технически возможен перенос кухни в зону коридора или кладовой — при условии, что под новым местом нет жилых комнат соседей. Требуется подведение коммуникаций и вентиляции.
Устройство гардеробной. Часть комнаты или коридора можно отделить перегородкой и превратить в гардеробную. Минимальные площади оставшихся помещений должны соблюдаться.
Площадь жилых комнат и вспомогательных помещений в квартирах должна быть, м, не менее: 14 - общей жилой комнаты в однокомнатной квартире; 16 - общей жилой комнаты в квартирах с числом жилых комнат две и более; 8 - спальни (10 - на двух человек); 8 - кухни; 6 - кухонной зоны в кухне-столовой.
Ограничения перепланировки в монолите
Несмотря на свободу перепланировки, монолитно-каркасный дом имеет ряд ограничений, которые нельзя нарушать.
Колонны и пилоны неприкосновенны. Железобетонные колонны и пилоны — это скелет здания. Их нельзя демонтировать, штробить под проводку, уменьшать сечение. Если колонна расположена в неудобном месте — придётся проектировать планировку вокруг неё.
Мокрые зоны — только над нежилыми. Расширять санузел можно за счёт коридора, кладовой, прихожей. Размещать мокрые зоны над жилыми комнатами соседей снизу — запрещено. Исключение — квартиры на первом этаже или над нежилыми помещениями.
Вентиляционные шахты. Вентканалы в монолитных домах проходят в специальных шахтах. Их нельзя уменьшать, перекрывать, демонтировать — это общедомовое имущество.
Минимальные площади помещений. При любой перепланировке сохраняются нормативные минимумы: жилая комната — от 8 м², кухня — от 8 м² (или кухня-ниша от 5 м² в однокомнатной), кухонная зона в кухне-столовой — от 6 м².
Перенос кухни ограничен. Кухню нельзя размещать над жилыми комнатами соседей. Кухня-ниша допустима только в однокомнатной квартире и только с электроплитой.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Проект перепланировки: что нужно
Для перепланировки в «Расцветай на Красном» нужен проект от организации с допуском СРО. Поскольку все перегородки ненесущие и несущие конструкции не затрагиваются, обследование конструкций обычно не требуется.
Стандартный проект перепланировки монолитного дома включает: планы до и после перепланировки, экспликацию помещений, раздел по гидроизоляции (если затрагивается санузел), схемы электроснабжения (если меняется разводка).
Если планируется перенос кухни или санузла — проект дополняется разделами водоснабжения, канализации и вентиляции. Проектировщик рассчитывает уклоны труб, возможность подключения к стоякам, устройство принудительной вентиляции.
Обращение к застройщику (ГК Расцветай) за проектной документацией не обязательно, но полезно: у застройщика есть планы с указанием несущих элементов, что ускоряет работу проектировщика. Некоторые застройщики предоставляют эти данные бесплатно по запросу собственника.
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
Согласование перепланировки в Новосибирске
Согласование перепланировки в Новосибирске проходит через администрацию района, в котором расположен дом. Подача документов — через МФЦ «Мои документы» или напрямую в администрацию.
Пакет документов: заявление по утверждённой форме, выписка из ЕГРН (или правоустанавливающие документы), проект перепланировки от организации с допуском СРО, техпаспорт квартиры (орган вправе запросить самостоятельно). Если квартира в ипотеке — потребуется согласие банка.
Срок рассмотрения — 45 дней с момента подачи полного пакета документов. После получения разрешения выполняются работы строго по проекту. Затем — приёмочная комиссия составляет акт о завершённой перепланировке. Финальный шаг — внесение изменений в ЕГРН через Росреестр.
В Новосибирске нет местных нормативных актов, аналогичных московскому ПП 508-ПП. Согласование идёт по федеральным нормам — ЖК РФ, СП 54. В Москве, Омске, Екатеринбурге, Перми, Калининграде и других городах России процедура аналогична с поправкой на местные органы согласования.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя.
Частые вопросы
Несущие — только железобетонные колонны и пилоны (видны как выступы в квартире). Все межкомнатные перегородки из газобетона или ПГП — ненесущие, их можно демонтировать.