«Сакура Парк» — жилой комплекс от ГК Расцветай с монолитно-кирпичной конструктивной схемой. Несущий каркас — монолитный железобетон: колонны, пилоны и монолитные перекрытия. Наружные стены выполнены из кирпича — они могут быть как несущими (самонесущими), так и заполнением каркаса. Внутриквартирные перегородки — газобетон или пазогребневые плиты, ненесущие. Квартиры оборудованы электроплитами, что позволяет свободно объединять кухню с жилой комнатой. Согласование в Новосибирске идёт по федеральным нормам через администрацию района.
Конструктив монолитно-кирпичного дома «Сакура Парк»
ЖК «Сакура Парк» — монолитно-кирпичный жилой комплекс ГК Расцветай в Новосибирске. Конструктивная схема — каркасная: несущие элементы — монолитные железобетонные колонны, пилоны и перекрытия. Наружные стены — кирпичная кладка, которая выполняет функцию ограждающей конструкции и теплоизоляции.
Внутриквартирные перегородки выполнены из газобетонных блоков или пазогребневых плит. Они не воспринимают нагрузку от перекрытий и являются ненесущими. Определить несущий элемент в квартире просто: колонны и пилоны — это выступы из стен или отдельно стоящие конструкции из бетона, их невозможно спутать с лёгкими перегородками.
Высота потолков — от 2,7 м. Квартиры оборудованы электроплитами, что принципиально важно для перепланировки: отсутствие газа снимает одно из главных ограничений — запрет на объединение кухни с комнатой.
Что можно перепланировать в «Сакура Парк»
Монолитно-кирпичная конструкция и электроплиты дают собственникам «Сакура Парк» широкие возможности перепланировки.
Объединение кухни с гостиной. Перегородка ненесущая + электроплита = полный демонтаж без каких-либо дополнительных условий. Это самый популярный вариант перепланировки в новостройках.
Снос любых перегородок. Между комнатами, комнатой и коридором, кладовой и комнатой — все перегородки ненесущие. Можно создать открытую планировку или перераспределить пространство по-новому.
Объединение и расширение санузла. Объединение ванной и туалета, расширение за счёт коридора — допускается. Обязательное условие — устройство гидроизоляции с составлением акта скрытых работ.
Устройство дополнительных помещений. Гардеробная, кабинет, постирочная — можно выделить из существующих помещений, установив новые перегородки. При этом минимальные площади оставшихся комнат должны соответствовать нормам.
Перенос дверных проёмов. В ненесущих перегородках можно заложить существующий проём и устроить новый в любом месте.
Площадь жилых комнат и вспомогательных помещений в квартирах должна быть, м, не менее: 14 - общей жилой комнаты в однокомнатной квартире; 16 - общей жилой комнаты в квартирах с числом жилых комнат две и более; 8 - спальни (10 - на двух человек); 8 - кухни; 6 - кухонной зоны в кухне-столовой.
Ограничения перепланировки
Даже в монолитно-кирпичном доме с максимальной свободой внутреннего пространства есть жёсткие ограничения.
Несущие элементы. Колонны, пилоны, монолитные диафрагмы — трогать запрещено. Никакого штробления, сверления сквозных отверстий, ослабления сечения.
Наружные кирпичные стены. В монолитно-кирпичных домах наружные стены могут нести часть нагрузки или быть самонесущими. Устройство дополнительных проёмов в них требует согласования и проекта.
Мокрые зоны. Санузел и кухню нельзя размещать над жилыми комнатами соседей снизу. Расширение мокрых зон — только за счёт нежилых помещений (коридор, кладовая).
Вентиляция. Вентиляционные шахты — общедомовое имущество. Уменьшение сечения, перекрытие, демонтаж — запрещены даже частично.
Минимальные площади. Нельзя уменьшать помещения ниже нормативных минимумов: жилая комната — от 8 м², кухня — от 8 м², кухонная зона в кухне-столовой — от 6 м².
Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме — влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц — от четырёх тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
Проект и документация
Для перепланировки в «Сакура Парк» нужен проект от организации с допуском СРО. Если затрагиваются только ненесущие перегородки (а в монолитно-кирпичном доме это практически всегда так) — обследование конструкций не требуется.
Стандартный проект включает: планы помещений до и после перепланировки с экспликацией, конструктивные решения по новым перегородкам, раздел гидроизоляции при затрагивании мокрых зон, схему электроснабжения при переносе розеток и выключателей.
Проектная документация от ГК Расцветай содержит точные планы с несущими конструкциями. Запросить её можно у управляющей компании или напрямую у застройщика. Это не обязательно, но ускоряет работу проектировщика.
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
Порядок согласования в Новосибирске
Согласование перепланировки в «Сакура Парк» проходит через администрацию района Новосибирска. Подача — через МФЦ «Мои документы» или напрямую.
Пакет документов: заявление, выписка ЕГРН, проект от СРО, техпаспорт (орган может запросить самостоятельно). Ипотечная квартира — согласие банка. Срок рассмотрения — 45 дней.
Новосибирск работает по федеральным нормам: ЖК РФ, СП 54. Местных дополнительных требований, аналогичных московскому ПП 508-ПП, нет. После получения разрешения: работы по проекту, приёмочная комиссия, внесение изменений в ЕГРН.
В Москве, Омске, Екатеринбурге, Перми, Калининграде и других городах России процедура аналогична — различаются только органы согласования.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя.
Частые вопросы
Несущие — железобетонные колонны, пилоны и монолитные перекрытия. Наружные кирпичные стены — самонесущие. Все внутриквартирные перегородки из газобетона или ПГП — ненесущие.