«Парк-квартал Королёв» — жилой комплекс из 7 домов в Советском административном округе Омска, застройщик «Сибград». Монолитно-кирпичный каркас: несущие железобетонные колонны, монолитные перекрытия, внутриквартирные перегородки из газобетона 100–120 мм — ненесущие. Электроплиты снимают ограничения по газу. Перепланировка согласовывается через администрацию САО, подача через ближайший МФЦ «Мои документы», срок — 45 дней.
Конструктив «Парк-квартала Королёв»
«Парк-квартал Королёв» — 7 жилых домов высотой 14–22 этажа в Советском округе Омска, застройщик «Сибград». Комплекс расположен в зелёной зоне рядом с парком. Конструктивная схема — монолитный каркас с кирпичным заполнением: железобетонные колонны и монолитные перекрытия воспринимают все нагрузки, наружные стены — кирпичные, внутриквартирные перегородки — газобетон толщиной 100–120 мм.
Для перепланировки конструктив идеален: все перегородки внутри квартиры ненесущие, их можно демонтировать, переносить, заменять. Несущие элементы (колонны) обычно расположены по периметру квартиры и в зоне лестнично-лифтовых узлов — они не мешают планировочным решениям.
Квартиры сданы с электроплитами. Высота потолков — 2,7 м, что после стяжки и чистовой отделки обеспечивает не менее 2,5 м — минимум по СП 54.13330.2022.
Высота (от пола до потолка) жилых комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических подрайонах строительства IА, IБ, IГ, IД и IVА, определяемых по СП 131.13330, должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических подрайонах строительства - не менее 2,5 м.
Что можно перепланировать в «Королёве»
Монолитный каркас с электроплитами — максимальная свобода перепланировки. Доступно практически всё, что не нарушает федеральные строительные нормы.
Объединение кухни с комнатой. Ненесущая перегородка + электроплита = полный демонтаж стены. Кухня-гостиная без двери, без ограничений. Зонирование — мебелью, островом, барной стойкой, уровнем пола.
Перепланировка санузла. Расширение за счёт коридора, прихожей, кладовой. Перенос допускается: новый санузел не над жилыми комнатами соседа. Гидроизоляция всей площади мокрой зоны.
Изменение комнат. Разделение большой комнаты перегородкой, объединение двух комнат, устройство гардеробной или кабинета. Минимумы: спальня — 8 м², гостиная — 16 м² (многокомнатная), кухня — 8 м².
Устройство второго санузла. В трёх- и четырёхкомнатных квартирах можно организовать мастер-санузел при спальне — если он располагается над нежилыми помещениями соседа. Подключение к существующему стояку.
Площадь жилых комнат и вспомогательных помещений в квартирах должна быть, м, не менее: 14 - общей жилой комнаты в однокомнатной квартире; 16 - общей жилой комнаты в квартирах с числом жилых комнат две и более; 8 - спальни (10 - на двух человек); 8 - кухни; 6 - кухонной зоны в кухне-столовой.
Какие работы запрещены
Даже в монолитном доме с ненесущими перегородками есть чёткие запреты, единые для всей России.
Затрагивание колонн. Любое ослабление несущей колонны — штробы, сквозные отверстия, уменьшение сечения — запрещено. Проводку прокладывают в стяжке или ненесущих перегородках.
Мокрые зоны над жилыми комнатами. Санузел, кухня, постирочная не могут располагаться над жилой комнатой соседа. Исключение — первый этаж над коммерческими помещениями.
Вентиляция. Вентканалы, шахты — общедомовое имущество. Их ликвидация, уменьшение сечения запрещены.
Отопление на балконе. Вынос радиаторов центрального отопления на лоджию или балкон запрещён. Допускается только электрический тёплый пол.
Объединение с лоджией. Полное присоединение лоджии к комнате с демонтажем порожка и подоконного блока требует проекта и согласования. Вынос батарей — отдельный запрет.
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
Проект перепланировки: кто делает
Проект перепланировки выполняет любая организация с допуском СРО. Обращение к «Сибграду» не требуется — в Омске нет такого нормативного правила. Застройщик может предоставить проектную документацию (план этажа с конструктивной схемой) по запросу собственника.
Для стандартной перепланировки в монолитном доме (снос ненесущих перегородок, расширение санузла за счёт коридора) проект включает: планы до и после, экспликацию, раздел гидроизоляции при работах с мокрыми зонами. Техническое заключение подтверждает, что несущие конструкции не затрагиваются.
Если планируется возведение тяжёлых перегородок (кирпич, нагрузка свыше 150 кг/м²) — потребуется расчёт нагрузки на перекрытие. Для лёгких перегородок (ГКЛ, ПГП, газобетон 100 мм) отдельный расчёт не нужен.
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
Порядок согласования в САО Омска
«Парк-квартал Королёв» — Советский административный округ. Заявление подаётся в администрацию САО через ближайший МФЦ «Мои документы». Также можно обратиться в любой МФЦ Омска — документы будут переданы в нужную администрацию.
Документы: заявление, выписка ЕГРН (или правоустанавливающие документы), проект от СРО, техпаспорт (орган запросит сам). При ипотеке — письменное согласие банка на проведение работ.
Срок рассмотрения — не более 45 дней. Отказ возможен при неполном пакете документов, подаче в ненадлежащий орган или несоответствии проекта строительным нормам. Отказ можно обжаловать в суде.
После одобрения: выполнение работ по проекту, вызов приёмочной комиссии, акт завершения, внесение изменений в ЕГРН через Росреестр. Без акта приёмочной комиссии перепланировка считается незавершённой.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя.
Частые вопросы
Несущие — железобетонные колонны и наружные кирпичные стены. Все перегородки между комнатами — газобетон 100–120 мм, ненесущие.